Преимущества аннуитетных платежей в жилищном кредитовании (2011-03-02)

В зависимости от того, как именно происходит погашение основной суммы долга (так называемого «тела кредита») и процентов по нему существуют два способа погашения задолженности:
–    аннуитетные платежи;
–    дифференцированные платежи.

Аннуитет
В этом случае ежемесячные платежи по кредиту будут равны на протяжении всего срока погашения. Однако они равны только на первый взгляд, но их структура меняется год от года, и структура Вашего первого аннуитетного платежа и последнего будет диаметрально противоположной.
Допустим, Вы взяли ипотеку в январе 2006 года на 15 лет в размере 3 млн. руб. под 10% годовых. Ежемесячный платеж каждый месяц будет неизменен – 32 238 руб. в мес. Но давайте сравним структуру вашего первого аннуитетного платежа и последнего:





Итак, по размеру платежи равны, но из суммы первого платежа 7238 руб. идет на погашение основного долга («тело кредита»), а остальное – это проценты по кредиту. Так что в первое время Вы в основном гасите проценты, а непосредственное погашение задолженности перед банком начинается где-то ровно посередине срока кредита (см. график ниже):







 Чем хороши аннуитетные платежи?
•    Удобство: сумма платежа всегда одинакова, поэтому вероятность недоплатить почти нулевая.
•    Если досрочно погасить кредит в первую половину срока, Вы сможете существен-но сократить свой долг.
•    Даже если Вы не будете гасить кредит досрочно, за счет инфляции с виду одинаковые платежи будут становиться все менее ощутимыми для вашего бюджета.
•    Поскольку аннутитетные платежи одинаковы, то Вы сможете приобрести бОльшую по площади квартиру, чем в случае с дифференцированными платежами (см. ниже). Ведь в случае с дифференцированными платежами в первые годы они будут существенно выше, чем аннуитетные, и крупный кредит вам при тех же доходах могут одобрить с аннутитетными выплатами, но отказать – при дифференцированных.
•    Аннуитетные платежи идеальны для молодых семей, для тех, у кого карьерный рост в самом разгаре, и до пенсии еще лет 5-10. Доходы таких людей будут возрастать в будущем, и ежемесячные равные аннуитетные платежи будут становиться все менее заметными для бюджета. Кроме того, за счет рост доходов семья сможет досрочно выплатить кредит.
•    Поскольку при аннуитетных платежах в первую половину срока кредита выплачи-ваются в основном проценты, Вы сможете в этот период получать максимальный имущественный налоговый вычет в размере процентных выплат, и на полученные суммы возвращенного налога можно будет либо досрочно погашать ипотеку, либо использовать средства на иные цели.

Дифференцированный платеж
Дифференцированные платежи отличаются от аннуитетных тем, что они к концу срока кредита уменьшаются, то есть они не равны между собой. Как и аннуитетные платежи, они состоят из той части, что идет на погашение основного долга, а также из части, которая идет на процентные выплаты. Однако та часть, что идет на погашение основного долга, в случае дифференцированных платежей всегда одинакова, а размер процентный выплат по мере уменьшения суммы долга падает, т.к. начисляются на ее остаток. Вместе с процентами снижается и размер ежемесячного платежа.
Возьмем для примера ту же ситуацию, что мы рассматривали выше про аннуитетные плате-жи: допустим, Вы взяли ипотеку в январе 2006 года на 15 лет в размере 3 млн. руб. под 10% годовых. Сравним структуру первого и последнего платежа по кредиту, который выплачивается по дифференцированной схеме:

 
Как мы можем видеть, первый платеж существенно больше, чем последний, и это обусловлено, в первую очередь, наличием процентных платежей, которые практически отсутствуют в последнем платеже (см. график ниже):
 

Какой вид платежа для кого лучше?
Если мы сравним общий размер выплат по кредиту на 15 лет в размере 3 млн. руб. под 10% годовых в случае аннуитета и дифференцированного платежа, мы придем к следующим цифрам:

Так что ближе к концу срока кредита выплаты по дифференцированной схеме будут ниже, чем по аннуитетной, но по аннуитетной схемой в первую половину срока нагрузка на бюджет будет существенно ниже. Так какую же схему платежей выбрать?

Аннуитетный платеж выглядит более привлекательно для большей части заемщиков, поэтому эта схема вылпта по кредитам наиболее распространена в банках. Но теперь, когда мы определились с наиболее подходящей схемой выплат, важно выбрать банк с наименьшей стоимостью кредита. Разберемся, как правильно считать полную стоимость кредита.

Именно поэтому после того, как Вы определились со схемой платежа (аннуитет), важно выбрать банк с наименьшей ПСК, т.к. чем ниже значение ПСК, тем ниже ваша переплата по кредиту, тем меньше нагрузка на ваш бюджет.

Источник: http://krugdoveriya.mail.ru/articles.html?id=1208