Преимущества аннуитетных платежей в жилищном кредитовании (2011-03-02)
Когда Вы принимаете решение брать ипотечный кредит, немаловажную роль играет выбранный вариант платежей: какие суммы Вы должны вносить, будут ли они меняться или будут одинаковы, какова будет общая переплата по кредиту и т.д. Иными словами, Вам должно быть удобно выплачивать кредит, и при этом выбранный вариант погашения должен быть выгодным для Вашей финансовой ситуации.
В зависимости от того, как именно происходит погашение основной суммы долга (так называемого «тела кредита») и процентов по нему существуют два способа погашения задолженности:
– аннуитетные платежи;
– дифференцированные платежи.
Аннуитет
В этом случае ежемесячные платежи по кредиту будут равны на протяжении всего срока погашения. Однако они равны только на первый взгляд, но их структура меняется год от года, и структура Вашего первого аннуитетного платежа и последнего будет диаметрально противоположной.
Допустим, Вы взяли ипотеку в январе 2006 года на 15 лет в размере 3 млн. руб. под 10% годовых. Ежемесячный платеж каждый месяц будет неизменен – 32 238 руб. в мес. Но давайте сравним структуру вашего первого аннуитетного платежа и последнего:
Итак, по размеру платежи равны, но из суммы первого платежа 7238 руб. идет на погашение основного долга («тело кредита»), а остальное – это проценты по кредиту. Так что в первое время Вы в основном гасите проценты, а непосредственное погашение задолженности перед банком начинается где-то ровно посередине срока кредита (см. график ниже):
Чем хороши аннуитетные платежи?
• Удобство: сумма платежа всегда одинакова, поэтому вероятность недоплатить почти нулевая.
• Если досрочно погасить кредит в первую половину срока, Вы сможете существен-но сократить свой долг.
• Даже если Вы не будете гасить кредит досрочно, за счет инфляции с виду одинаковые платежи будут становиться все менее ощутимыми для вашего бюджета.
• Поскольку аннутитетные платежи одинаковы, то Вы сможете приобрести бОльшую по площади квартиру, чем в случае с дифференцированными платежами (см. ниже). Ведь в случае с дифференцированными платежами в первые годы они будут существенно выше, чем аннуитетные, и крупный кредит вам при тех же доходах могут одобрить с аннутитетными выплатами, но отказать – при дифференцированных.
• Аннуитетные платежи идеальны для молодых семей, для тех, у кого карьерный рост в самом разгаре, и до пенсии еще лет 5-10. Доходы таких людей будут возрастать в будущем, и ежемесячные равные аннуитетные платежи будут становиться все менее заметными для бюджета. Кроме того, за счет рост доходов семья сможет досрочно выплатить кредит.
• Поскольку при аннуитетных платежах в первую половину срока кредита выплачи-ваются в основном проценты, Вы сможете в этот период получать максимальный имущественный налоговый вычет в размере процентных выплат, и на полученные суммы возвращенного налога можно будет либо досрочно погашать ипотеку, либо использовать средства на иные цели.
Дифференцированный платеж
Дифференцированные платежи отличаются от аннуитетных тем, что они к концу срока кредита уменьшаются, то есть они не равны между собой. Как и аннуитетные платежи, они состоят из той части, что идет на погашение основного долга, а также из части, которая идет на процентные выплаты. Однако та часть, что идет на погашение основного долга, в случае дифференцированных платежей всегда одинакова, а размер процентный выплат по мере уменьшения суммы долга падает, т.к. начисляются на ее остаток. Вместе с процентами снижается и размер ежемесячного платежа.
Возьмем для примера ту же ситуацию, что мы рассматривали выше про аннуитетные плате-жи: допустим, Вы взяли ипотеку в январе 2006 года на 15 лет в размере 3 млн. руб. под 10% годовых. Сравним структуру первого и последнего платежа по кредиту, который выплачивается по дифференцированной схеме:
Как мы можем видеть, первый платеж существенно больше, чем последний, и это обусловлено, в первую очередь, наличием процентных платежей, которые практически отсутствуют в последнем платеже (см. график ниже):
Какой вид платежа для кого лучше?
Если мы сравним общий размер выплат по кредиту на 15 лет в размере 3 млн. руб. под 10% годовых в случае аннуитета и дифференцированного платежа, мы придем к следующим цифрам:
Параметр сравнения |
Аннуитет |
Дифференцированный платеж |
Ежемесячный платеж |
32238 руб. |
От 41667 руб. в начале срока до 16806 руб. в конце срока
|
Так что ближе к концу срока кредита выплаты по дифференцированной схеме будут ниже, чем по аннуитетной, но по аннуитетной схемой в первую половину срока нагрузка на бюджет будет существенно ниже. Так какую же схему платежей выбрать?
Аннуитетный платеж |
Дифференцированный платеж |
· Для заемщиков, у которых доход будет возрастать в будущем · Для заемщиков, которые еще не использовали право на имущественный вычет · Для тех, кто боится ошибиться в сумме платежа и недоплатить · Для тех, кому нужен кредит на большую сумму · Для тех, кто предполагает в первую половину срока кредита его досрочно погасить (полностью или частично) · Для тех, кто не может себе позволить слишком серьезную нагрузку на семейный бюджет в первую половину срока кредита из-за высоких платежей. |
· Для заемщиков, у кого доход достиг высшей точки, не предвидится дальнейшего роста доходов, а возраст приближается к пенсии. Тогда к пенсии платежи станут минимальными. |
Аннуитетный платеж выглядит более привлекательно для большей части заемщиков, поэтому эта схема вылпта по кредитам наиболее распространена в банках. Но теперь, когда мы определились с наиболее подходящей схемой выплат, важно выбрать банк с наименьшей стоимостью кредита. Разберемся, как правильно считать полную стоимость кредита.
Именно поэтому после того, как Вы определились со схемой платежа (аннуитет), важно выбрать банк с наименьшей ПСК, т.к. чем ниже значение ПСК, тем ниже ваша переплата по кредиту, тем меньше нагрузка на ваш бюджет.
Источник: http://krugdoveriya.mail.ru/articles.html?id=1208
В начале мая продолжился рост процентных ставок по рублевым вкладам. Придумать что-то оригинальное на консервативном рынке депозитов сложно. Самая простая и верная приманка — это большие процентные ставки.
Сегодня существует очень много предложений по автокредитам.
Сейчас, в условиях денежного дефицита, многие банки повышают процентные ставки по вкладам с целью привлечения и/или удержания клиентов, предлагают все более интересные условия.
В споре между заемщиками и кредиторами власть встала на сторону банкиров
Банки скрывают реальную цену займов. В Интернете появился сайт, где указано, сколько на самом деле придется выплатить банкам.