Жилищно-строительный кооператив ( ЖСК ) (2008-09-26)

К вопросу необходимости преобразования Жилищно-строительного кооператива в ТСЖ.

Вопрос преобразования Жилищно-строительного кооператива в ТСЖ в той или иной форме придётся решать всем - и председателям ЖСК, и членам ЖСК, и регистрирующим органам.
Учитывая, что предлагаемое преобразование ЖСК в ТСЖ слишком революционно, как и многие революционные, плохо прописанные, новации будут уточняться, поэтому рекомендация автора членам ЖСК и их председателям - найти возможность не спешить с этим преобразованием. Одна из возможностей не преобразовывать Жилищно-строительный кооператив в ТСЖ предложена в настоящей статье – реплике написанной на примере позиции Администрации города Жуковского:
ЖСК казнить, нельзя помиловать.

Именно так проставила запятую Администрация города Жуковского на своём мероприятии по совместному с гражданами чтению отдельно взятых статей Жилищного Кодекса. Попытка обратить внимание Администрации на необходимость при этом оформления прав собственности на квартиры не остановила порыв Администрации решать просто сложные вопросы.
К сожалению, переоформление ЖСК в ТСЖ, предписанное в статье 14 ФЗ "О введение в действие ЖК РФ" - это не только смена формы Юридического лица, это ещё юридически чистое оформление права собственности на квартиры членов кооперативов, создаваемых на всех этапах развития законодательства от Жилищного Кодекса (ЖК) СССР до ЖК РФ, через ФЗ "О собственности в РСФСР" 1990 года, ФЗ "Об основах федеральной жилищной политики", 1992 года, ФЗ "О потребительской кооперации" 1992 года и Гражданский Кодекс РФ" (ГК РФ) 1994 года в многократно изменяемых редакциях. Опасность заложена в противоречии отождествления "пая" и "квартиры", введённого ФЗ "О собственности в РСФСР":
"2. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного кооперативов, садово-огороднического товарищества или другого кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, дачу, садовый дом, гараж, иное помещение или строение, предоставленное ему в пользование, приобретает право собственности на это имущество".
ФЗ "О собственности в РСФСР" был отменён введением в действие ГК РФ, в котором эта двойственность права и на пай и на квартиру уже отсутствует. Но уже присутствуют требования:
- государственной регистрации сделок с недвижимостью,
- отождествлению наличия "пая" и членства в ЖСК (есть пай-член кооператива, нет пая не член кооператива),
- возможности при выходе из кооператива получить пай не деньгами, а натурой – квартирой, т.е. или пай или квартира и уже никакого отождествления понятий.
Учитывая, что членство в ЖСК это наличие пая у члена ЖСК и квартиры в собственности ЖСК, а членство в ТСЖ это только наличие в собственности у члена ТСЖ квартиры, то переоформление ЖСК в ТСЖ должно сопровождаться передачей (сделкой) квартиры от ЖСК к члену кооператива. И эта сделка должна быть зарегистрирована, с получением свидетельства о регистрации права в соответствии с действующим законодательством на время этой передачи.

Т.е. при преобразование ЖСК в ТСЖ необходимо озаботиться о передаче в собственность квартир членам кооператива, если следовать не революционной логики власти, а букве написанных ею законов. То, что написано в Уставах кооперативов добавляет ещё проблем для соблюдения процедуры в результате, которой желательно не нагородить трудностей для дальнейших операций с собственной квартирой.
Не хочется утомлять, но ещё есть правовые различия вступления в права наследования при возникновении такового права до 1990 года, с 1990 по 1994 и после 1994 года. Или справка кооператива или свидетельство регистрирующего органа для подтверждения права на квартиру.
Добавляя то, что ТСЖ, как показывает практика, не самая лучшая форма для управления домами, то лучшим выходом для ЖСК будут решения позволяющие сохранить форму ЖСК до получения стабильной практики решения всех вопросов связанных и с ТСЖ и собственностью на квартиры, полученные в результате переоформления в ТСЖ.
И таким решением может быть принятие на собрании ЖСК обязательности дополнительного пая на оформление квартиры в собственность за счёт ЖСК, который членам кооператива обязательно будет оплачивать только при переоформлении в ТСЖ. Тогда для кооператива наступит случай, когда пай членами кооператива не будет выплачен полностью и переоформление в ТСЖ будет невозможно.
Останется не забыть уведомить об этом регистрирующий орган.

Ваши соображения по вопросу необходимости преобразования Жилищно-строительного кооператива в ТСЖ прошу направлять по электронной почте по адресу указанному по ссылке вверху страницы.

Вопросы по предложенному способу сохранения Жилищно-строительного кооператива можно направить через бланк "отправить запрос в компанию" на этой странице.

С другими доработками Жилищного кодекса можно ознакомиться и обсудить, прочитав статью: Жилищный кодекс, комментарии и предложения - см. по оглавлению.

Лапин Юрий

Источник http://www.sova.ru