Сделать стартовой Добавить в избранное
 Главная  Партнерство  Реклама  Карта сайта  Форум  Контакты 
 
 




Как сдать «ипотечную» квартиру в аренду? (2011-08-30)

О том, что недвижимость является прекрасным инвестиционным инструментом, известно давно. Также хорошо известно, что приобретать квартиру удобнее с помощью ипотеки. От этих двух тезисов легко перебраться к третьему: о том, чтобы приобрести недвижимость в инвестиционных целях, используя кредитные средства. Мысль, мягко скажем, придумана не нами – фактически на ней строятся многочисленные американские книги из серии «Первый шаг к богатству».

Однако при попытке пересадить эти позитивные ростки на каменистую отечественную почву постоянно сталкиваешься с тем, что – не работает. Другие у нас экономические реалии. Какие именно – этот вопрос пытался с цифрами на руках разобрать обозреватель журнала www.metrinfo.ru.

Bad balance
Есть музыкальная группа с таким названием. Ее основатели рассказывали, как в конце 80-х кто-то из них купил кроссовки под маркой New balance. Тапочки оказались не очень – уже через пару месяцев развалились. Зато дали имя музыкальному коллективу.

Примерно то же самое можно сказать и о соотношении цен приобретения и аренды квартир – в России их баланс оказывается очень и очень bad. В американских книгах вы найдете массу подобных примеров: имея собственные средства в размере всего в 20% от стоимости недвижимости, вы приобретаете ее (оставшиеся 80% - банковский ипотечный кредит) и сдаете в аренду. Получаемых платежей оказывается достаточно для того, чтобы возвращать банку кредит, платить налоги (не делать этого – это поступать не по-американски), а также получать хоть какой-то доход на первоначально вложенный капитал – те самые 20% от стоимости квартиры. Это разумно: вы вложили собственные деньги, должны же вы что-то иметь с этого.

А что у нас? С реалиями всей России автор не знаком (да, вероятно, и невозможно это – вывести какие-то средние для такой огромной и разнообразной страны цифры), поэтому поговорим о Москве. Типовая однокомнатная квартира стоит примерно 5,5 млн руб. Имея 1 млн собственных средств, берем ипотечный кредит на оставшиеся 4,5 млн. Платежи по нему, как показывает ипотечный калькулятор, работающий на портале www.irn.ru, составят тысяч 50-55 ежемесячно, плюс придется платить еще и квартплату (2-3 тыс. в месяц), периодически делать в квартире ремонт. А вот сдать такую квартиру можно максимум за 30 тыс. руб. в месяц. Итоги такие: «зарыты в землю» весьма существенные собственные средства, а заработан отрицательный доход (по-русски это называется убытками) в 25 «тыров» в месяц на 20 лет вперед. Плюс к этому вы – уголовный преступник: налоговой инспекции безразличны ваши траты, а вот 30 тыс. руб. в месяц она считает доходом, с которого надобно заплатить 13%. Если же сделать это, то наши убытки возрастают еще на 3900 руб. в месяц, т.е. достигают почти 30 тыс. руб. ежемесячно. Если это и инвестиция, то какая-то очень странная.

Попытки инвестировать в какие-то другие квартиры приводят к сходным результатам. Вот расчеты, сделанные по нашей просьбе Марией Жуковой, первым заместителем директора компании «МИЭЛЬ-Аренда». Берем квартиру на «Бауманской» - 56 кв. м общая площадь, комнаты 20 и 14,5, кухня 7,5, 3/5-этажного сталинского дома с потолками в 3 м. Стоимость такого объекта сегодня – 8,5 млн руб. При стандартных на сегодня условиях ипотеки купить такую квартиру можно, имея 1,8 млн руб. собственных средств. Проценты по кредиту составят 11,32% годовых, ежемесячный платеж – чуть более 71 тыс. руб. Реальная цена такого объекта в аренде – около 40 тыс. руб., т.е. у нас снова получается минус – как минимум в 31 тыс. руб., а в реальности – еще больше (квартплата, ремонты, налоги и т.п.).

И такая же картина повсеместно, во всех сегментах недвижимости – сплошные убытки. Опрошенные нами эксперты не смогли привести ни одного примера, где бы вложенные в арендную квартиру деньги приносили доход. Пусть хотя бы 10 копеек, но в плюс… «Рентабельность аренды квартир не превышает 6 - 6,5% годовых от вложенных средств, а чаще находится в диапазоне 3-5%, - говорит Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty. – А выплаты по ипотеке составят как минимум 11%». Вот и весь сказ…

Луч света...
Существует, однако, соображение в пользу того, чтобы все-таки сделать подобную инвестицию. Сводится оно к тому, что, приобретая квартиру в ипотеку, мы фиксируем ее цену на сегодняшнем уровне. Также фиксируются и ежемесячные платежи – их размер устанавливается в кредитном договоре на весь срок его действия. А вот стоимость квартиры (и, соответственно, ее арендная цена) будет с годами постоянно расти. Так что через несколько лет, возможно, платежи по кредиту сравняются с арендными ставками, а затем и станут меньше их.

Проиллюстрировать этот тезис можно простым примером. В 1994 году (20 лет еще с тех пор, между прочим, не прошло) автор этих строк занимал не очень плохую должность в одной не очень плохой газете. Моя зарплата составляла тогда 15 тыс. руб. (еще «старых», до деноминации 1998 года), а курс доллара был 470 руб. Произведя нехитрые математические исчисления, получаем, что получал я тогда $32 в месяц – и жил, между прочим, очень неплохо. Теперь представим себе, что в те годы мне удалось бы взять ипотечный кредит, выплаты по которому составляли бы, например, половину моей зарплаты. Трат в 16 баксов в месяц я бы сегодня просто не замечал.

«Ситуация вполне возможная, особенно в условиях галопирующей инфляции, - комментирует Мария Жукова («МИЭЛЬ»). – Хорошие возможности были и после дефолта 1998 года – в долларовом эквиваленте квартиры практически в один день подешевели в четыре раза. Двухкомнатная квартира в панельной пятиэтажке на «Семеновской» стоила всего $17 тыс., а аренда приличной однокомнатной квартиры начиналась от $100 в месяц».

«Покупка квартиры может иметь смысл, если она будет нужна впоследствии – например, для ребенка, - добавляет Марина Маркарова, управляющий партнер компании MAYFAIR Properties. – При том бешеном росте цен на недвижимость, как было до кризиса, квартира в аренде не только приносила доход, но и дорожала, покрывая, таким образом, арендной платой коммунальные услуги, износ, процент от вложенных денег, при этом рост цены давал прибыль».

В целом, признавая правильность данного тезиса (рост стоимости недвижимости на длительных периодах времени), автор не может не заметить, что такие крутые скачки, какие приключились в 90-е годы прошлого века, повторятся вряд ли. Все-таки рынок наш повзрослел. Так что рост цен останется – но в исторической перспективе вряд ли более 10% в год в среднем.

«Темная сторона»
Есть, однако, и еще одно соображение – в противовес изложенному в предыдущей главе. Наше государство, как известно, постоянно придумывает что-нибудь новенькое – чтобы граждане не соскучились. «Хитом» последних лет является тема повышения налогов на недвижимость – причем есть серьезные основания полагать, что на этот раз разговорами не ограничатся, а все действительно будет сделано. Во-первых, после предстоящего выборного цикла Госдума будет выбрана на пять, а президент – даже на шесть лет, т.е. особенно стесняться перед электоратом у властей не будет никакого резона. А во-вторых, заявлено огромное количество мегапроектов (Олимпиады, чемпионаты мира, саммиты), а привычный источник благополучия – нефть – как-то поиссяк. Так что карманы граждан – единственный и естественный источник для пополнения бюджета.

Разумеется, слов о том, что «налоговая нагрузка на граждан не увеличится», произнесено много, и они будут сказаны еще много раз. Однако чудес не бывает: если бюджет получит больше – значит, все мы больше заплатим. К теме нашей сегодняшней статьи это имеет самое непосредственное отношение: предположим, мы купили квартиру для сдачи с использованием ипотечного кредита, а через некое время налог увеличивают. Если повышение окажется серьезным, оно вполне способно обвалить рынок: рантье станут реализовывать свою недвижимость, чтобы приобрести нечто, скажем, в Германии. Или уйти на рынок акций. Но это хорошо тем, у которых квартиры собственные. А как тем, у кого ипотечные? Не окажутся ли подобные «инвесторы» в сложном положении: прежних доходов нет, а платежи по процентам нужно продолжать?

…Разумеется, мы и не требовали от наших консультантов точных прогнозов. Но с тем, что изложенный сценарий выглядит вполне реально, они согласились. «Налоговое законодательство, в том числе и в отношении недвижимости, меняется каждый год в большей или меньшей степени, - говорит Марина Маркарова (MAYFAIR Properties). – Ситуация совершенно непредсказуемая, но очевидно, что повышение налогов на недвижимость, которое уже не раз обсуждалось в рамках различных проектов, сильно скорректирует ситуацию на рынке, особенно рынке аренды».


Еще пара слов о банках

Вернемся к первой главе – там мы занимались подсчетами, выясняя, выгодно ли приобретать квартиру для аренды на заемные деньги. Обратим внимание на еще один аспект: цифры взяты из «обычных» программ банков, когда заемщик покупает квартиру для себя лично. В кредитных договорах большинства банков обязательно красуется пункт о том, что заемщик имеет право проживать лично (ну и члены его семьи, конечно), а сдача квартиры возможна только с согласия залогодержателя. Нарушение этого пункта карается сначала штрафами, а затем требованием досрочно возвратить кредит.

Те же немногочисленные программы, которые разрешают аренду, обычно предусматривают повышенные проценты – на 1-2 пункта годовых. Так что наш незадачливый предприниматель сталкивается с невеселой альтернативой: либо платить еще больше (от чего убыточность всей затеи становится еще более грандиозной), либо сдавать втихаря. Банки, конечно, не очень лютуют с проверками – но само понимание, что в любой момент тебя могут наказать, как-то не греет душу.


Резюме от журнала
www.metrinfo.ru
Вряд ли стоит удивляться, что подобная схема инвестирования у нас не прижилась. Квартиры если и приобретаются, то с какими-то иными целями. Чаще всего – «на вырост» ребенку. Сейчас есть необходимые деньги, покупаем недвижимость, а чтобы был хоть какой-то доход – сдаем ее. Такой вот подход из серии «детишкам на молочишко». А вот настоящие инвесторы – те, что оперируют такими понятиями, как «рентабельность вложения», - таких схем избегают. И, как нам кажется, правильно делают.

http://www.metrinfo.ru/

Статьи по теме:
Ветхое жилье: на что стоит обратить внимание при расселении
В нашей стране насчитывается порядка 200 миллионов квадратных метров ветхого жилья. Что делать жителям аварийных домов, которые годами ждут капитального ремонта? Этот вопрос ведущие «Утра России» задали члену комитета Госдумы по строительству и земельным отношениям Галине Хованской.
Как продать ипотечную квартиру в кризис?
Ипотечный кредит, в период экономического роста олицетворявший возможность жить «как люди», в условиях кризиса для многих превратился в непосильное бремя. По официальным данным, в Москве количество ипотечных сделок в феврале 2009 года по сравнению с тем же периодом прошлого года сократилось почти на 90%. Очевидно, желающих связывать себя обязательствами на 10-15 лет при отсутствии финансовой стабильности и понимания хотя бы ближайших перспектив, не так уж много.
Смогут ли власти вывести аренду жилья из тени?
Теневой рынок аренды недвижимости поражает воображение.
Аренда жилья: кидают всех
На рынке аренды квартир активизировались различные полукриминальные элементы. Почувствовав "болезнь" рынка, на котором царит ценовая неопределенность, мошенники взялись за добропорядочных съемщиков столичного жилья.
Ипотека на грани исчезновения
В 2009 году было выдано в пять раз меньше кредитов на жилье, чем годом ранее
 
© Helpinvest - информационная поддержка инвестора: как стать богатым, как инвестировать, куда вложить деньги, как открыть свой бизнес, как заработать денег, все о создании капитала.
Разработка сайта Vitrum-Media
Rambler's Top100