Вторичный рынок: продавец и покупатель - кто и чем рискует на сделке? (2011-08-30)

Разговоры о том, что операции с недвижимостью – штука рискованная, давно уже стали общим местом. В СМИ полно вызывающих дрожь историй о том, как кто-то когда-то отправился на рынок недвижимости – и потерял там все. Обозреватель журнала Metrinfo.ru решил разобраться в проблеме системно – прояснить, какие опасности подстерегают на вторичном рынке каждую из сторон.

Продавцы: неправильная цена…
Начнем с продающей стороны – у нее, по глубокому убеждению автора, рисков все-таки поменьше. Но все же имеются. Главный – тот самый, которого так опасалась гоголевская Коробочка, «продешевить».

Заниженная цена это плохо (для продавца), тут все понятно. Однако и противоположная политика (поставим цену повыше) часто оказывается не лучше. На слишком дорогую квартиру желающих не находится, и ее владелец месяцами ждет покупателей. Тратится время, а также деньги – на само присутствие на рынке (т.е. рекламу), «капают» квартплата и коммунальные платежи… В общем, как это ни парадоксально на первый взгляд, результат что от заниженной цены, что от завышенной оказывается похожим – потеря денег.

Выход один – выставлять цену правильно. «Можно вооружиться калькулятором, базами данных и специализированными газетами и журналами по недвижимости. В объявлениях достаточно найти все объявления о продаже аналогичных объектов и вычислить среднее значение», – советует Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty.

Еще один вариант обозреватель www.metrinfo.ru посоветует, воспользовавшись своим служебным положением. Оценить квартиру очень близко к рынку можно с помощью калькулятора, который вы найдете на портале www.irn.ru «Бесплатная оценка квартир в Москве в режиме онлайн».

Самый простой способ, говорит Сергей Рябчиков, исполнительный директор ООО «Кредит-Центр недвижимость», это обзвонить 6-8 агентств и сравнить предлагаемые ими цены. По 1-2 крайних значения лучше отбросить: тут возможен обман продавца. Причем как «вниз» (с ним все понятно), так и «вверх». Смысл для не очень чистоплотного агентства тут состоит в том, что сначала клиента привлекают соблазнительной для него ценой, а потом, когда квартиру продать за такие деньги не удастся, уговаривают снизить запросы. Т.е. объект все равно будет продан за реальную рыночную стоимость, но именно через данное агентство.

Другой очевидный путь – привлечь к сотрудничеству добросовестного риелтора, причем (учитывая сказанное в предыдущем абзаце) выбирать не того, кто обещает самые масштабные золотые горы. И лишь на самом дорогом рынке имеет смысл изначально завысить цену, а потом смотреть по ситуации и потихоньку «опускаться». Дело в том, что «элитка» - товар штучный, найти аналоги продаваемой вами квартире часто бывает невозможно.

…и «заблудившиеся» деньги
Второй возможный риск продавца сводится к тому, что сумма (четко оговоренная и вполне его устраивающая) по каким-то причинам до него не доберется. В отличие от неверно определенной цены, когда потери составят 5-10% максимум, тут запросто можно лишиться всех денег – и это, конечно, очень пугает.

После серии «экспериментов», часто оканчивавшихся для их участников печально, рынок в начале 90-х годов выработал самую оптимальную и безопасную схему – наличными через депозитную банковскую ячейку. Примечательно, что за последние 20 лет банки изобрели и предложили потребителям множество различных новых технологий – но потребители, как заведенные, продолжают рассчитываться наличными. Почему?

Первая причина – привычка. «Население не очень доверяет электронным деньгам – спокойнее, когда они лежат себе спокойно в хорошо защищенном хранилище в «натуральном виде», - замечает Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». Привычка вообще страшная сила. В качестве иллюстрации можно привести такой пример. Московский вторичный рынок с 90-х годов был долларовым – что называется, «так получилось». Но с весны 2003 года доллар, в общем и целом, расти перестал. А на рубли участники рынка перешли дай бог в 2009-м. Получается, что целых шесть лет (!) люди нарушали закон (есть такой, запрещающий расчеты в чем угодно, кроме родной национальной валюты) вообще без какого-либо разумного резона.

Вторая причина, называемая Сергеем Мигуновым, руководителем управления маркетинга и развития группы компаний «КОНТИ», - желание спрятать свои денежные потоки от налогообложения. С тем, что деньги, передаваемые через банковскую ячейку, менее заметны «государеву оку», чем проходящие через банковский счет, спорить не будем – это очевидно. Но вот сама нужда прятать вызывает большие сомнения. Дело в том, что российские законы довольно либеральны к участникам рынка: если продавец владел квартирой более трех лет, налогов не будет вообще. А вот провести деньги «вбелую» даже полезно: когда станешь потом тратить их, у надзирающих органов не возникнет вопросов о том, откуда взялись такие суммы…

И, наконец, третье. Пропагандируя современные технологии, различные переводы и безотзывные аккредитивы, банки «деликатно» умалчивают о том, сколько все это стоит. Между тем, как говорит Олег Сухов, адвокат «Первого столичного юридического центра», в его практике был случай, когда при переводе 1 млн руб. банк взял с клиента 12 тыс. за сам перевод и еще столько же – за снятие денег продавцом недвижимости. Вышло в итоге 24 тыс. «Безусловно, 24 тыс. – не очень большие деньги, - отмечает эксперт. – Однако даже они, что называется, на дороге не валяются. Кроме того, если бы сумма составила, например, 6 млн, заплатить бы пришлось целых 144 тыс. руб.». Ясно, что при подобных аппетитах банков 2-3 тыс. руб. (стандартная цена аренды ячейки) выглядят очень привлекательно.

…Одним словом, банковской ячейке пока серьезных альтернатив нет. Но, как справедливо замечает Борис Шаронов, директор департамента рисков Национального страхового и кредитного агентства, при расчетах покупателю следует тщательно проверять купюры на предмет подлинности. В большинстве депозитариев подобная услуга предлагается.

Покупатели: плохая цена…
Переходим теперь к проблемам противоположной стороны. Первый из рисков «зеркален» тому, что назывался у продавцов – что квартира будет куплена слишком дорого. Много рассуждать на эту тему не будем в силу очевидности предмета, обратим внимание лишь на два момента. Если цена не нравится – можно торговаться. Но, как отмечает Анастасия Могилатова, генеральный директор компании Welhome, есть возможность того, что данная квартира «уйдет». Все-таки вы – не единственный человек с деньгами на рынке.

Второе соображение – чересчур низкая цена должна не радовать, а настораживать. «По опыту наших риелторов, - сообщили нам в службе продаж агентства МИАН, - предложение, выбивающееся из ценового ряда более чем на 15-20%, требует очень пристального внимания к юридической чистоте документов».

Впрочем, юрчистота – это отдельная тема, к которой мы сейчас и переходим…

…«скелеты в шкафу»…
Юридические дефекты, по единодушному мнению специалистов, являются самой большой опасностью для покупателей квартиры. Во-первых, они не видны глазу – разглядеть их можно только при достаточном знании законов. Во-вторых, в отличие от многих прочих рисков, «срок действия» этих рисков не ограничивается временем сделки. Он тянется как минимум на прописанный в ГК срок исковой давности (три года), а иногда и значительно превышает его. Известен случай, когда в 2008 году семья покупателей лишилась по суду квартиры на основании неправильной юридической процедуры, совершенной в середине 80-х годов (!) прошлого века.

Еще одно коварство юридических дефектов состоит в том, что не существует их полного списка – соответственно, нельзя сказать, что мы проверили абсолютно все и совершенно уверены в чистоте квартиры. Тем не менее перечень самых частых рисков составить можно.

Прежде всего, могут быть фальшивые документы. Поддельные правоустанавливающие, паспорта с вклеенными в них фотографиями и т.п. Следует отметить, что основанные на подобном «реквизите» аферы были распространены в прошлом – сегодня на рынке порядка побольше, и совсем грубая «липа» не работает.

Большую опасность, говорит Олеся Мандзяк, руководитель отдела элитной жилой недвижимости компании Delta estate, представляет собой ущемление прав несовершеннолетних при приватизации. В первой половине 90-х был непродолжительный период, когда детей, проживающих в приватизируемой квартире, не включали в число собственников. Потом подобная практика была признана незаконной, но огромное число квартир стали частными именно таким образом. Сегодня эти дети давно выросли и вполне могут потребовать свою долю в квартире – и суду дела нет, что квартира десять раз перепродана и проживают в ней совершенно посторонние люди.

Очень опасны квартиры, полученные по наследству. Проблема состоит в том, что никогда не ясно, все ли лица, имеющие право на наследство, участвовали в его дележе. Например, внебрачный сын умершего, проживающий в другом городе, тоже имеет право – и предъявить эти права он может спустя многие годы.

Опасны сделки, совершенные пожилыми людьми. Бабушка продала квартиру – а после ее смерти ее наследники начинают доказывать, что она была не в себе, совершила продажу под давлением и т.п.

Доверенности. Формально они являются вполне законной формой. Фактически же у доверенности масса нюансов (сразу же теряет силу в случае смерти доверителя; доверитель может отозвать доверенность, обратившись к любому нотариусу – при этом физически уничтожать первый документ необходимости нет). В общем, доверенность – прекрасная возможность для различных технических действий (собрать документы к сделке), но на саму сделку опытные риелторы категорически требуют явки самого собственника.

Быстрая перепродажа. Как говорит Светлана Габуева, заместитель гендиректора «Московского агентства недвижимости», если две сделки прошли с интервалом в месяц-два, это должно насторожить. Скорее всего, новоявленный собственник увидел проблемы и поспешил избавиться от недвижимости.

…Обратим внимание и на еще один аспект – очень серьезный. Все сказанное выше относится не только к вашей сделке, но и к любой другой в истории квартиры. Т.е. если приобретаемая вами недвижимость меняла собственника 10 раз, и «кривой» оказалась какая-нибудь пятая сделка – вам это не поможет. Вы будете настаивать в суде, что являетесь «добросовестным приобретателем», а обиженная в той давней сделке сторона – что для компенсации понесенного ущерба ей должна быть возвращена квартира. Чьи аргументы окажутся сильнее – вопрос как минимум спорный.

…и качество квартиры…
Эти риски куда менее серьезны – хотя бы в том смысле, что саму квартиру у вас никто не отберет. Об обвалившихся потолках и гнилых водопроводных трубах говорить не будем – опять-таки ввиду очевидности.

Но есть и другие варианты. Например, квартира прекрасная, планировка удобная, ремонт свежий. Беда в том, что в квартире произведена перепланировка, которую собственник не удосужился согласовать в установленном законом порядке. В принципе, согласовать может и покупатель – но тут дело в том, что согласовать возможно далеко не все. Так что в некоторых случаях возможно только одно: ломать нынешний интерьер и приводить квартиру в соответствие с планами БТИ. Т.е. вместо шикарных апартаментов вы приобретаете фактически объект «под ремонт».

Вторая опасность связана с тем, что новое строительство идет постоянно. Сегодня за окном – красивый вид на парк, а завтра появляется вторая очередь родного ЖК, единственное, что вы видите – это серая стена с окнами. Доказать ничего нельзя: согласно российскому законодательству, квартирой является помещение внутри стен, т.е. вид из окна вам никак не принадлежит. И взыскать что-то с продавца (даже если он заведомо знал, что красивая панорама просуществует всего полгода), не получится. Методы защиты – изучать градостроительные планы, а также физическую возможность что-то «воткнуть» возле вашего дома. Практика показывает, что если можно воткнуть – рано или поздно это сделают.

Необычный пример «риска на перспективу» приводит Ольга Богородицкая, директор по работе с ключевыми клиентами департамента элитной недвижимости компании Knight Frank: «один наш клиент – убежденный холостяк – купил квартиру-студию, сделал роскошный ремонт, но едва заселившись, влюбился и женился на женщине с тремя детьми. Пришлось искать более просторную квартиру». Что ж, бывает и такое, с клиентами элитных агентств. Тут уж риелторы явно ни при чем.

Резюме от журнала www.metrinfo.ru
Операции с квартирами рискованны, и с этим, к сожалению, ничего поделать нельзя. Главная причина – очевидное нежелание государства браться за эту проблему. Методы известны – например, принятая во многих странах «система Торренса», при которой сам факт внесения собственника в соответствующие государственные реестры является основанием для признания его права собственности. А появляется обиженный «бывший» - он судится уже с государством, и именно госорган и отвечает за то, что этот человек как-то «криво» лишился собственности. Суд признает правоту обиженного – государство и выплатит компенсацию.

У нас же ничего подобного нет. Обсуждать «почему?» и «доколе?» не будем – ввиду полной бесполезности. Перейдем к «что делать?». Обращаться к профессионалам. По возможности все проверять (кстати, сам факт этих проверок является аргументом в вашу пользу: вы можете честно сказать в суде, что являетесь добросовестным приобретателем и потратили массу сил и денег для того, чтобы выяснить историю квартиры). Не связываться с откровенно сомнительными и «привлекательно дешевыми» вариантами. И надеяться. Сначала на то, что в ближайшей перспективе не попадете «под каток». А в более отдаленной – что и у нас все станет, как в нормальных странах.

http://www.metrinfo.ru/