"Аренда в складчину" (2008-09-23)

Анализ рынка.
На данный момент по материалам сайта www.investfunds.ru зарегистрировано 21 действующий рентный фонд и один на стадии формирования.
Из этих фондов только у пятнадцати в правилах предусмотрены выплаты периодического дохода. Перечень этих фондов:
1. «1-й петербургский фонд прямых инвестиций в недвижимость» УК «Свиньин и партнеры»
2. «Арсагера – рентная недвижимость» УК «Арсагера»
3. «Городской фонд недвижимости» УК «Солид Менеджемент»
4. «ДЕМИДОFF– рентная недвижимость» УК «Маяк Эссет Менеджмент»
5. «Казанский рентный инвестиционный фонд» УК «АС Менеджмент»
6. «Коммерческая недвижимость» УК «Тройка Диалог»
7. «Кронштадт» УК «Русский Инвестиционный Дом»
8. «Мозаик – Управление недвижимостью» УК «Мозаик»
9. «РВМ Русский Мегаполис» УК «РВМ Капитал»
10.  «Ренессанс – Недвижимость» УК «Ренессанс Капитал»
11. «Ренессанс – Бизнес – Недвижимость» УК «Ренессанс Капитал»
12. «Рентный Фонд Югра» УК «Стройинвестпроект»
13. «Солид Недвижимость» УК «СОЛИД Менеджмент»
14. «Уралсиб – Аренда» УК «УралСиб»
15. «Югра Рентный Фонд» УК «РегионДевелопмент»

Из них два: «ДЕМИДОFF– рентная недвижимость» и «Казанский рентный инвестиционный фонд» можно приобрести только по месту расположения УК в г. Екатеринбурге и г. Казани соответственно.
Фонды «Кронштадт», «Мозаик – Управление недвижимостью» и «Югра Рентный Фонд» не являются розничными. 100% паев принадлежит одному либо физическому, либо юридическому лицу и продажа паев частным инвесторам не предусмотрена.
Еще пять фондов -  «Городской фонд недвижимости», «Солид Недвижимость», «РВМ Русский Мегаполис», «Ренессанс – Недвижимость» и «Ренессанс – Бизнес – Недвижимость» -  имеют своих постоянных пайщиков и на вторичный рынок паи для продажи не поступают. Впрочем, представители УК «Ренесанс Капитал» не исключают в июле дополнительный выпуск паев фонда «Ренессанс – Недвижимость».
 В управляющей компании УралсСиб сообщили, что созданный в феврале 2008 года фонд «Уралсиб – Аренда» пока не предназначен для розничных инвесторов, но они планируют выводить паи на рынок путем дополнительного выпуска. Окончательное решение еще не принято, но, предположительно, это случится до конца 2008 года, но не ранее чем через 3-4 месяца.

Анализ фондов.
Таким образом, остается четыре рентных фондов, паи которых можно приобрести на данный момент и которые мы подробнее рассмотрим ниже:
1. «1-й петербургский фонд прямых инвестиций в недвижимость» УК «Свиньин и партнеры»
2. «Арсагера – рентная недвижимость» УК «Арсагера»
3. «Коммерческая недвижимость» УК «Тройка Диалог»
4.  «Югра Рентный Фонд» УК «РегионДевелопмент»

К этим пяти фондам можно добавить ЗПИФ «Земельный фонд Солид Подмосковный» УК «Солид – Фонды недвижимости». Хотя он и является земельным, а не рентным, но правила фонда предполагают выплату ежегодного дохода.
Рассмотрим вышеперечисленные фонды поподробнее.

ЗПИФН «1-й петербургский фонд прямых инвестиций в недвижимость»  УК «Свиньин и партнеры».
Сайт: http://www.svinin.com/funds/fond1/
Управляющая компания «Свиньин и партнеры» работает на рынке с 2003 года и имеет большой опыт работы с недвижимостью. Рейтинг Национального рейтингового агенства BB (средняя надежность - второй уровень). Под ее управлением находится четыре фонда недвижимости. Стратегия развития управляющей компании направлена на развитие именно фондов недвижимости.
Фонд «1-й петербургский фонд прямых инвестиций в недвижимость»  работает с января 2004 года. Выплата дохода происходит ежеквартально. Средний выплаченный доход за все время существования фонда 7,85% годовых, но за последний год он снизился до 3,79% годовых. При прогнозировании будущей рентной доходности следует ориентироваться на последние данные, так как структура активов за последние полтора года  кардинально поменялась. Основным активом, приносящим рентный доход является бизнес – центр «Софийская 17» (75% от общей стоимости активов). Также приобретены права на земельный участок (около 15% от общей стоимости активов), где планируется строить бизнес – центр.
При этом сама стоимость пая за три года увеличилась на 155%, а за последний год на 41%.
Покупка паев возможна только через ММВБ, код бумаги: RU000A0B6NQ3  (ППФПИНпф) (внесписочные акции)
Текущая цена на бирже на 20% выше оценочной цены пая. Исполнительный директор управляющей компании Сухарева Наталья Викторовна объясняет это тем, что в цену пая на ММВБ заложена рыночная цена земельного участка, тогда как официально переоценка еще не проводилась. Паями на бирже торгует управляющая компания, поэтому если на ММВБ недостаточный объем предложений по продаже паев, то можно обратиться к г-же Сухаревой по тел. (812) 329-12-97 и управляющая компания сможет продать необходимое клиенту количество паев.
В  перспективе вероятна дополнительная эмиссия паев фонда (но не ранее чем через четыре месяца), так как необходимы деньги на строительство бизнес – центра на выкупленной земле.  Решение о доп. эмиссии будут принимать на основе принятых к тому времени законов о закрытых паевых фондах. Если фондам разрешать привлекать кредитные деньги, то, скорее всего, дополнительная эмиссия проводиться не будет.
Резюме: Так как только в течение последнего года основная часть активов фонда стала состоять из сдающейся в ренту недвижимости, то ориентироваться на предыдущую доходность нельзя. А если учесть, что на рынке есть более ликвидный ЗПИФ, вкладывающий в офисную недвижимость, и регулярно показывающий большую рентную доходность (ЗПИФ «Коммерческая недвижимость» УК «Тройка Диалог»), то рекомендуется воздержаться от покупки паев данного фонда   

ЗПИФН «Арсагера – рентный фонд» УК «Арсагера».
Сайт: http://www.arsagera.ru/pages/id/152
Управляющая компания «Арсагера» получила лицензию в апреле 2005 года.  Рейтинг Национального рейтингового агенства A- (высокая надежность - третий уровень). Управляющая компания сразу сделала ставку на розничного покупателя закрытых фондов недвижимости. В ее управлении на данный момент находится два фонда недвижимости – один строительный и один рентный. Периодически происходит увеличение активов фондов за счет дополнительного выпуска паев.
Фонд «Арсагера – рентный фонд» начал работу в октябре 2007 года. Активами фонда является жилая недвижимость С. – Петербурга, которая сдается в аренду.   Согласно  правилам фонда, рентный доход будет выплачиваться пайщикам по истечении года работы фонда два раза в год (предположительно в декабре и июле) в размере 3% от СЧА фонда, т.е. годовая доходность будет на уровне 6% годовых.
Стоимость паев фонда подорожала с начала 2008 года на 42%.
Паи фонда торгуются на ММВБ, код  бумаги: ПИФАрсг РН (RU000A0JPJ84) (Б – акции).
Объем торгов на бирже  - 6 млн. рублей за последние 6 месяцев. Если на бирже нет достаточного объема на продажу, то можно позвонить в УК Полякову Андрею Васильевичу по тел. (495) 647-00-14. Гд-н Поляков поможет подобрать продавца необходимого объема паев по оптимальной цене.
Надо заметить, что продавцы (макет – мейкеры) увеличивают цену при увеличении объема продаж паев. На сегодняшний момент компания АЛОР+ (через макет-мейкера «Центр – инвест») предлагала паи по цене на 4,5% выше расчетной цены пая.
После покупки паев есть возможность вывести их на биржу ММВБ, чтобы иметь возможность продать в любой момент (компания АЛОР+ - агент УК Арсагера по продаже паев была готова провести эту операцию бесплатно при условии покупки паев через них).
В конце лета – начале осени планируется дополнительный выпуск паев. Но к тому времени будет произведена их переоценка, поэтому, скорее всего, выгоднее сейчас переплатить продавцу 4,5%, чем потом покупать паи по возросшей цене и с комиссией УК в 1,5%.
Резюме: Молодая и амбициозная команда продвигает на рынок высоколиквидный и прозрачный продукт. Но так как доходность жилой недвижимости ниже, чем коммерческой, то для диверсификации портфеля рекомендуется обеспечить покупкой паев данного фонда до 30% необходимого рентного дохода.

ЗПИФН «Коммерческая Недвижимость» УК «Тройка Диалог».
Сайт: http://am.troika.ru/rus/Mutual_Funds/Mutual_Funds/ZPIF_KN/index.wbp
Управляющая компания «Тройка диалог» является одним из общепризнанных лидеров на Российском рынке коллективных инвестиций. Она также является одной из старейших компаний, успешно переживших дефолт 1998 года. Лицензия на осуществление деятельности по управлению ПИФами была выдана компании в 1996 году.  Рейтинг Национального рейтингового агенства:  AAA (максимальная надежность).
Фонд «Коммерческая Недвижимость» начал свою работу в декабре 2004 года и был один из первых фондов недвижимости, рассчитанный на частных инвесторов.
Активы фонда хорошо диверсифицированы. Фонд владеет четырнадцатью объектами недвижимости: пятью ресторанами «Тинькофф» (в Москве, Сочи, Екатеринбурге, Самаре и Уфе), аптекой «36,6» (в Москве), торговыми и офисными помещениями (в Москве), торговыми центрами «Модная семья» и «Караван» (в Казани), а также тремя земельными участками.
Паи фонда котируются на ММВБ, код бумаги ПИФТрД-КН.
Объем торгов за последние 6 месяцев составил 375 млн. рублей. УК не продает паи на бирже и способствовать увеличению объема предложения не может.
Примерно дважды в год УК осуществляет  дополнительный выпуск паев. Последний выпуск был с 28 февраля до 12 марта 2008 года. Следующий выпуск можно ожидать к концу 2008 года.
Увеличение стоимости пая за последний  год составила 15%, за последние три года – 36%. При этом ежегодно в январе месяце выплачивается рентный доход, который в последний год составил 10% от СЧА.
Резюме: Надежная управляющая компания представила на рынок высоколиквидный и достаточно доходный рентный фонд коммерческой недвижимости. Так как диверсификация самого фонда достаточно хорошая, то советуем приобрести паи фонда для обеспечения до 50% необходимого рентного дохода.

ЗПИФ «Рентный фонд Югра» УК «Стройинвестпроект»
Сайт: http://www.uksip.ru/24/
Управляющая компания «Стройинвестпроект» довольно молодая компания. Лицензия на осуществление деятельности по управлению ПИФами была получена в августе 2006 года.
Фонд «Рентный фонд Югра» начал свою работу в феврале 2007 года. В течение года в его активы преимущественно входили акции различных компаний. Только в последнее время стала покупаться и сдаваться в аренду офисная недвижимость в Ханты – Мансийском округе.  Доля недвижимости в составе фонда составляет 3,5%
Паи фонда котируются на ММБВ. Код бумаги ЮграРентФ (Б-акции). Если покупать большой объем, то в УК готовы продать по меньшей цене. Вторичный рынок не развит, но в планах компании увеличивать количество пайщиков.
Уровень предполагаемого рентного дохода представители УК оценили как 10% годовых, но он будет уменьшаться, так как договора аренды заключаются на долгий срок и в большинстве случаев фиксированы, а стоимость недвижимости увеличивается. 
Также на сайте фонда выложена информация о заключении 31 марта 2008 года инвестиционного договора на строительство 9-16 этажного жилого дома.
Резюме:  в связи с низкой ликвидностью фонда, непрозрачностью его деятельности и непредсказуемости будущих рентных доходов, рекомендуется воздержаться от покупки паев данного фонда.

ЗПИФН «Земельный фонд Солид Подмосковный» УК «Солид - Фонды недвижимости»
Сайт: http://www.solidestate.ru
Управляющая компания «Солид - Фонды недвижимости» (ранее «Роял Эссет Менеджмент») получила лицензию на осуществление деятельности по управлению паевыми инвестиционными фондами в августе 2007 года. Компания входит в группу «Солид» и создана специально для управления фондами недвижимости. На данный момент под управлением находится единственный фонд ЗПИФН «Земельный фонд Солид Подмосковный». УК еще не получила свой рейтинг надежности, но материнская УК «Солид Менеджмент» (руководителем обоих УК является Вадим Сачков) имеет рейтинг Национального рейтингового агенства A+ (высокая надежность - первый уровень).
Фонд «Земельный фонд Солид Подмосковный» работает с декабря 2007 года. Он является аналогом фонда «Солид – Земельный» УК «Солид Менеджмент». По результатам последнего (выплаты за последний год составили в среднем 15% годовых, доходность фонда за год 23%)  можно судить о перспективах фонда «Земельный фонд Солид Подмосковный».
Основным активом фонда является 850га земли на Юго – Востоке Подмосковья. Все земли находятся в пределах 35-50 км от МКАД. Основным источником дохода перепродажа земли после ее девелопмента (перевода в иную категорию, подвода коммуникаций и т.д.). Текущий доход планируется выплачивать ежегодно. Первая выплата ориентировочно в декабре 2008 года.
Паи фонда котируются на ММВБ, код бумаги: ПИФЗФСолП (Б-акции). Объем торгов за последние шесть месяцев составил 24 млн. рублей. При обращении непосредственно в УК можно купить паи в необходимом объеме и на внебиржевом рынке, причем цены при большом объеме покупки немного лучше, чем на ММВБ. Обращаться следует по тел. (495) 228-70-15 к Екатерине Зуденковой.  В компании на данный момент готовы продать паи по цене на 5,4% выше расчетной. На ММВБ лучшее предложение на 5,9% выше расчетной цены пая.
Резюме: Данный фонд является земельным, а не рентным, поэтому ему присущи как более высокие риски, так и большая доходность. Но ежегодные выплаты дохода позволяют включить его в портфель. Рекомендуется паями фонда обеспечить до 20% необходимого рентного дохода.

В таблице, приведенной ниже показаны основные показатели выбранных ЗПИФов для сравнения:

Аналитика по фондам

В таблице, приведенной ниже, указан рекомендуемый состав портфеля.
Исходные данные:
USD = 24 RUB
Необходимый рентный доход: 3 000 USD в месяц

Инвестиционный портфель