Как не "погореть" на обмене квартир (2009-01-27)

Эксперты-риелторы отмечают, что в целом межрегиональных сделок совсем не много. Чаще всего переезжают из Москвы в Санкт-Петербург и наоборот. А уж переезды Москва – Подмосковье стали обыденностью и не считаются сложными междугородними сделками. По данным агентства недвижимости DOKI, межрегиональных сделок обмена (и последовательных сделок купли-продажи) не более 3-5%. А таких случаев, когда совершается классический обмен недвижимости между двумя хозяевами, и вовсе единицы. Ведь можно ждать годами, пока в другом городе отыщется аналогичная по стоимости и другим характеристикам квартира, пригодная для обмена. Поэтому гораздо более распространена практика сначала продавать имеющуюся недвижимость, а уж затем покупать в приглянувшемся городе – доплатив или, наоборот, немного сэкономив.

Как объяснила директор отделения "МИЦ-Недвижимость на Мясницкой" Марина Бухтоярова, обычно клиент сначала сам продает в своем городе квартиру с помощью местного агентства: "Продавать в столице иркутскую или пермскую квартиру почти бесперспективно, но на всякий случай мы иногда даем рекламу таких объектов – может быть, кого-то заинтересует именно прямой обмен".

Все больше взглядов теперь оборачивается к Москве. Как говорит генеральный директор АН DOKI Валерий Барнинец, в декабре желающих продать квартиру в регионе и купить в столице стало больше. По словам эксперта, это объясняется тем, что цены на московские квартиры значительно упали, а в отдельных областях сильного снижения не произошло.

"Например, владелец трехкомнатной квартиры в Ставрополе до октября 2008 года мог рассчитывать на "однушку" в Москве в плохой панели. Сейчас обмен может быть совершен на двухкомнатную квартиру или квартиру большей площади в новом доме", – приводит пример Барнинец. А поскольку до лета роста цен на недвижимость не предвидится, то у желающих переехать остаются хорошие шансы найти в Москве подходящую альтернативу имеющемуся жилью.

Вот несколько советов от участников рынка, которые помогут сориентироваться в ситуации, если вы уже твердо решили: надо менять место жительства!

Совет первый. Ни в коем случае не пытайтесь провести подобную сделку самостоятельно. Если вы думаете, что сейчас спокойно продадите в своем городе квартиру, положите деньги в банк, а затем поедете в Москву и купите подходящее жилье здесь – вы сильно ошибаетесь. Быстро подобрать сразу несколько вариантов и отработать их, составить договор, обеспечить юридическое сопровождение можно только с помощью профессионального риелтора.

И вот еще один важный момент, почему не стоит экономить на услугах агентства: сами вы можете переоценить или недооценить свою недвижимость и, соответственно, "в ответ" вам могут навязать переоцененное жилье. По словам риелтора санкт-петербургского АН "Адвокат" Татьяны Навальной, для того чтобы правильно оценить квартиру, нужно хорошо знать город, а именно рейтинг районов, а иногда даже и кварталов. В чужом городе это знать невозможно. Поэтому местных агентов все равно нужно привлекать.

В практике Татьяны Навальной таких сделок было несколько. В некоторых случаях сотрудничество двух агентств становится если не постоянным, то более или менее регулярным: всегда приятно работать с уже знакомыми специалистами. Вот что рассказала Татьяна: "У меня было три сделки Петербург – Новгород. В первой я расселяла коммуналку в Питере, а "встречку" искала в Новгороде. Вернее, искали ее родственники расселенца с помощью новгородского агентства "Центр", а я приехала только для того, чтобы эту квартиру купить. Потом мне звонили агенты из этого агентства, и я продала их клиентке квартиру в Питере, они купили в Новгороде. Потом еще раз звонили, они продали квартиру в Новгороде, я покупала их клиентке в Гатчине (под Петербургом). Комиссионные я получала за работу, сделанную здесь, они – за работу, сделанную там".

Совет второй. Имейте в наличии свободные средства. Безусловно, вы рассчитываете "идеально" вписаться в свой бюджет, полученный от реализации имеющегося жилья. Однако, напоминает Марина Бухтоярова, в большинстве случаев столичное жилье все-таки существенно отличается по стоимости от региональных вариантов. Поэтому покупателю жилья в столице стоит иметь определенную сумму, чтобы доплатить разницу в стоимости, если она все же возникнет. Кроме того, нужно еще учесть выплату комиссионных агентству недвижимости. Как правило, это 3-4% от стоимости каждого объекта.

"Если не хватает средств на доплату, мы подбираем клиенту подходящую ипотечную программу. Ипотека не умерла, и многие московские банки охотно кредитуют заемщиков из регионов, желающих приобрести столичное жилье, если у них нет проблем с подтверждением дохода и в собственности уже имеется квартира", – говорит Бухтоярова.

Совет третий. Договаривайтесь разделить расходы! Если вы все же осуществляете прямой обмен, у вас есть все шансы договориться с хозяином "встречной" квартиры о разделе выплаты комиссионных, ведь в сделке заинтересован и он! Хотя, говорит Валерий Барнинец, по факту комиссионные платит тот, с кем у агентства заключен договор на оказание услуг. Но на практике варианты, когда обе стороны договариваются разделить расходы на проведение сделки, совсем не редкость. Правда, это уже не находится в компетенции агентства.

Совет четвертый. Размер доплаты за более дорогую квартиру может оказаться существенным и едва ли не решающим весь вопрос переезда. Если вы сомневаетесь в стоимости предлагаемой вам квартиры, закажите официальную оценку. Разница в стоимости столичного и "периферийного" жилья – основная проблема подобных сделок, и исчисление этой разницы обычно отнимает много времени и нервов у обеих сторон, делится опытом Валерий Барнинец. При этом, как правило, оценку заказывают и продавец, и покупатель. "Размер доплаты может быть определен на основании заключения официального оценщика или на основании той цены, которую определит собственник после анализа среднерыночных цен с помощью риелтора и только после согласования с другим собственником", – подчеркивает эксперт.

Совет пятый. Берегите нервы! Для удобства поиска и взаимодействия двух агентов в разных городах проще всего обратиться в одно агентство, имеющее развитую филиальную сеть. Таких агентств, имеющих представительства в других крупных городах России, в Москве немало ("Миэль", "МИАН", Century21 и другие). Но, предостерегают эксперты, в таком случае услуги агентства будут несколько дороже.

Если уж переезд в другой город стал навязчивой идеей или того требуют жизненные обстоятельства – нет ничего невозможного. Просто стоит быть бдительным. Впрочем, как и всегда.

Алевтина Максимова