Как сдать «ипотечную» квартиру в аренду? (2011-08-30)

О том, что недвижимость является прекрасным инвестиционным инструментом, известно давно. Также хорошо известно, что приобретать квартиру удобнее с помощью ипотеки. От этих двух тезисов легко перебраться к третьему: о том, чтобы приобрести недвижимость в инвестиционных целях, используя кредитные средства. Мысль, мягко скажем, придумана не нами – фактически на ней строятся многочисленные американские книги из серии «Первый шаг к богатству».

Однако при попытке пересадить эти позитивные ростки на каменистую отечественную почву постоянно сталкиваешься с тем, что – не работает. Другие у нас экономические реалии. Какие именно – этот вопрос пытался с цифрами на руках разобрать обозреватель журнала www.metrinfo.ru.

Bad balance
Есть музыкальная группа с таким названием. Ее основатели рассказывали, как в конце 80-х кто-то из них купил кроссовки под маркой New balance. Тапочки оказались не очень – уже через пару месяцев развалились. Зато дали имя музыкальному коллективу.

Примерно то же самое можно сказать и о соотношении цен приобретения и аренды квартир – в России их баланс оказывается очень и очень bad. В американских книгах вы найдете массу подобных примеров: имея собственные средства в размере всего в 20% от стоимости недвижимости, вы приобретаете ее (оставшиеся 80% - банковский ипотечный кредит) и сдаете в аренду. Получаемых платежей оказывается достаточно для того, чтобы возвращать банку кредит, платить налоги (не делать этого – это поступать не по-американски), а также получать хоть какой-то доход на первоначально вложенный капитал – те самые 20% от стоимости квартиры. Это разумно: вы вложили собственные деньги, должны же вы что-то иметь с этого.

А что у нас? С реалиями всей России автор не знаком (да, вероятно, и невозможно это – вывести какие-то средние для такой огромной и разнообразной страны цифры), поэтому поговорим о Москве. Типовая однокомнатная квартира стоит примерно 5,5 млн руб. Имея 1 млн собственных средств, берем ипотечный кредит на оставшиеся 4,5 млн. Платежи по нему, как показывает ипотечный калькулятор, работающий на портале www.irn.ru, составят тысяч 50-55 ежемесячно, плюс придется платить еще и квартплату (2-3 тыс. в месяц), периодически делать в квартире ремонт. А вот сдать такую квартиру можно максимум за 30 тыс. руб. в месяц. Итоги такие: «зарыты в землю» весьма существенные собственные средства, а заработан отрицательный доход (по-русски это называется убытками) в 25 «тыров» в месяц на 20 лет вперед. Плюс к этому вы – уголовный преступник: налоговой инспекции безразличны ваши траты, а вот 30 тыс. руб. в месяц она считает доходом, с которого надобно заплатить 13%. Если же сделать это, то наши убытки возрастают еще на 3900 руб. в месяц, т.е. достигают почти 30 тыс. руб. ежемесячно. Если это и инвестиция, то какая-то очень странная.

Попытки инвестировать в какие-то другие квартиры приводят к сходным результатам. Вот расчеты, сделанные по нашей просьбе Марией Жуковой, первым заместителем директора компании «МИЭЛЬ-Аренда». Берем квартиру на «Бауманской» - 56 кв. м общая площадь, комнаты 20 и 14,5, кухня 7,5, 3/5-этажного сталинского дома с потолками в 3 м. Стоимость такого объекта сегодня – 8,5 млн руб. При стандартных на сегодня условиях ипотеки купить такую квартиру можно, имея 1,8 млн руб. собственных средств. Проценты по кредиту составят 11,32% годовых, ежемесячный платеж – чуть более 71 тыс. руб. Реальная цена такого объекта в аренде – около 40 тыс. руб., т.е. у нас снова получается минус – как минимум в 31 тыс. руб., а в реальности – еще больше (квартплата, ремонты, налоги и т.п.).

И такая же картина повсеместно, во всех сегментах недвижимости – сплошные убытки. Опрошенные нами эксперты не смогли привести ни одного примера, где бы вложенные в арендную квартиру деньги приносили доход. Пусть хотя бы 10 копеек, но в плюс… «Рентабельность аренды квартир не превышает 6 - 6,5% годовых от вложенных средств, а чаще находится в диапазоне 3-5%, - говорит Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty. – А выплаты по ипотеке составят как минимум 11%». Вот и весь сказ…

Луч света...
Существует, однако, соображение в пользу того, чтобы все-таки сделать подобную инвестицию. Сводится оно к тому, что, приобретая квартиру в ипотеку, мы фиксируем ее цену на сегодняшнем уровне. Также фиксируются и ежемесячные платежи – их размер устанавливается в кредитном договоре на весь срок его действия. А вот стоимость квартиры (и, соответственно, ее арендная цена) будет с годами постоянно расти. Так что через несколько лет, возможно, платежи по кредиту сравняются с арендными ставками, а затем и станут меньше их.

Проиллюстрировать этот тезис можно простым примером. В 1994 году (20 лет еще с тех пор, между прочим, не прошло) автор этих строк занимал не очень плохую должность в одной не очень плохой газете. Моя зарплата составляла тогда 15 тыс. руб. (еще «старых», до деноминации 1998 года), а курс доллара был 470 руб. Произведя нехитрые математические исчисления, получаем, что получал я тогда $32 в месяц – и жил, между прочим, очень неплохо. Теперь представим себе, что в те годы мне удалось бы взять ипотечный кредит, выплаты по которому составляли бы, например, половину моей зарплаты. Трат в 16 баксов в месяц я бы сегодня просто не замечал.

«Ситуация вполне возможная, особенно в условиях галопирующей инфляции, - комментирует Мария Жукова («МИЭЛЬ»). – Хорошие возможности были и после дефолта 1998 года – в долларовом эквиваленте квартиры практически в один день подешевели в четыре раза. Двухкомнатная квартира в панельной пятиэтажке на «Семеновской» стоила всего $17 тыс., а аренда приличной однокомнатной квартиры начиналась от $100 в месяц».

«Покупка квартиры может иметь смысл, если она будет нужна впоследствии – например, для ребенка, - добавляет Марина Маркарова, управляющий партнер компании MAYFAIR Properties. – При том бешеном росте цен на недвижимость, как было до кризиса, квартира в аренде не только приносила доход, но и дорожала, покрывая, таким образом, арендной платой коммунальные услуги, износ, процент от вложенных денег, при этом рост цены давал прибыль».

В целом, признавая правильность данного тезиса (рост стоимости недвижимости на длительных периодах времени), автор не может не заметить, что такие крутые скачки, какие приключились в 90-е годы прошлого века, повторятся вряд ли. Все-таки рынок наш повзрослел. Так что рост цен останется – но в исторической перспективе вряд ли более 10% в год в среднем.

«Темная сторона»
Есть, однако, и еще одно соображение – в противовес изложенному в предыдущей главе. Наше государство, как известно, постоянно придумывает что-нибудь новенькое – чтобы граждане не соскучились. «Хитом» последних лет является тема повышения налогов на недвижимость – причем есть серьезные основания полагать, что на этот раз разговорами не ограничатся, а все действительно будет сделано. Во-первых, после предстоящего выборного цикла Госдума будет выбрана на пять, а президент – даже на шесть лет, т.е. особенно стесняться перед электоратом у властей не будет никакого резона. А во-вторых, заявлено огромное количество мегапроектов (Олимпиады, чемпионаты мира, саммиты), а привычный источник благополучия – нефть – как-то поиссяк. Так что карманы граждан – единственный и естественный источник для пополнения бюджета.

Разумеется, слов о том, что «налоговая нагрузка на граждан не увеличится», произнесено много, и они будут сказаны еще много раз. Однако чудес не бывает: если бюджет получит больше – значит, все мы больше заплатим. К теме нашей сегодняшней статьи это имеет самое непосредственное отношение: предположим, мы купили квартиру для сдачи с использованием ипотечного кредита, а через некое время налог увеличивают. Если повышение окажется серьезным, оно вполне способно обвалить рынок: рантье станут реализовывать свою недвижимость, чтобы приобрести нечто, скажем, в Германии. Или уйти на рынок акций. Но это хорошо тем, у которых квартиры собственные. А как тем, у кого ипотечные? Не окажутся ли подобные «инвесторы» в сложном положении: прежних доходов нет, а платежи по процентам нужно продолжать?

…Разумеется, мы и не требовали от наших консультантов точных прогнозов. Но с тем, что изложенный сценарий выглядит вполне реально, они согласились. «Налоговое законодательство, в том числе и в отношении недвижимости, меняется каждый год в большей или меньшей степени, - говорит Марина Маркарова (MAYFAIR Properties). – Ситуация совершенно непредсказуемая, но очевидно, что повышение налогов на недвижимость, которое уже не раз обсуждалось в рамках различных проектов, сильно скорректирует ситуацию на рынке, особенно рынке аренды».

Еще пара слов о банках
Вернемся к первой главе – там мы занимались подсчетами, выясняя, выгодно ли приобретать квартиру для аренды на заемные деньги. Обратим внимание на еще один аспект: цифры взяты из «обычных» программ банков, когда заемщик покупает квартиру для себя лично. В кредитных договорах большинства банков обязательно красуется пункт о том, что заемщик имеет право проживать лично (ну и члены его семьи, конечно), а сдача квартиры возможна только с согласия залогодержателя. Нарушение этого пункта карается сначала штрафами, а затем требованием досрочно возвратить кредит.

Те же немногочисленные программы, которые разрешают аренду, обычно предусматривают повышенные проценты – на 1-2 пункта годовых. Так что наш незадачливый предприниматель сталкивается с невеселой альтернативой: либо платить еще больше (от чего убыточность всей затеи становится еще более грандиозной), либо сдавать втихаря. Банки, конечно, не очень лютуют с проверками – но само понимание, что в любой момент тебя могут наказать, как-то не греет душу.

Резюме от журнала www.metrinfo.ru
Вряд ли стоит удивляться, что подобная схема инвестирования у нас не прижилась. Квартиры если и приобретаются, то с какими-то иными целями. Чаще всего – «на вырост» ребенку. Сейчас есть необходимые деньги, покупаем недвижимость, а чтобы был хоть какой-то доход – сдаем ее. Такой вот подход из серии «детишкам на молочишко». А вот настоящие инвесторы – те, что оперируют такими понятиями, как «рентабельность вложения», - таких схем избегают. И, как нам кажется, правильно делают.

http://www.metrinfo.ru/