Стоит ли инвестировать в недвижимость? (2010-05-04)

На покупку недвижимости сейчас можно ориентироваться, если ваши основные приоритет получение дохода от инвестиций даже в кризисный период с гарантией того, что вложения не будут полностью обесценены. При этом необходимо осознавать предстоящие вам расходы, риск неблагоприятных действий со стороны властей и то, что в случае обострения кризиса вам возможно длительное время будет трудно продать эту собственность.

Покупая недвижимость, следует учитывать возможность возобновления снижение цен на нее в случае обострения экономического кризиса.

Преимущества инвестирования в недвижимость

• Недвижимость, если отбросить политические риски, относительно надежный вид инвестиций. Крайне маловероятно ее полное обесценение.
• В очень длительной перспективе цены на недвижимость обычно растут.
• Недвижимость в большинстве случаев может приносить доход при сдаче в аренду, в том числе и в условиях кризиса.
• При первом приобретении жилой недвижимости вы можете получить льготы по подоходному налогу.
• При покупке недвижимости на глубине падения возможен существенный выигрыш на ее росте в долгосрочной перспективе.
• При покупке с использованием долгосрочного кредита можно получить существенный выигрыш в случае обесценивания валюты займа.

• Даже в благоприятной экономической ситуации недвижимость относительно малоликвидна. Иначе говоря, каждая ее продажа и покупка требует времени, усилий и существенных расходов. В условиях кризиса спрос на недвижимость обычно резко падает, а цена становится менее определенной, что приводит к еще большему падению ликвидности. В начале 2009 года, к примеру число сделок упало в разы. В случае нового обострения кризиса быстро продать квартиру будет малореально.
   
• Владение недвижимостью подразумевает расходы на нее. Налоги, коммунальные платежи и другие сборы.
• Недвижимость достаточна уязвима для действий властей. Помимо угрозы прямой конфискации существует риск таких законодательных изменений, как: введение ограничений на размер арендной платы или резкое повышение ставок налога на недвижимость. Муниципальные монополисты могут резко увеличить плату за коммунальные услуги. Список далеко не исчерпывающий.
• Права владельцев недвижимости распоряжаться ею в некоторых вопросах уже ограничены законодательством. К примеру, в вопросах о целевом назначении земли или выселения арендаторов.
• В кризисный период цены на недвижимость обычно падают относительно цен на базовые потребительские товары и услуги.
• На текущий момент цены на московскую недвижимость все еще неадекватно высоки, если сравнивать их со средним уровнем дохода или с ценами на аренду жилья. Распространено мнение, что раздувавшийся многие годы спекулятивный «пузырь» на этом рынке сдулся еще не полностью. Поэтому нельзя исключить нового достаточно существенного падение цен на жилье. Поводом к нему может стать, например, новое обострение экономического кризиса
• Непредсказуемость. Цены на конкретные квартиры, здания, участки земли часто существенно меняются из-за чисто местных факторов даже при стабильной ситуации на рынке в целом (прокладка дорог, постройка новых заводов или торговых центров, изменение социального или национального состава населения и т.д.). По этим же причинам они могут изменяться в направлении, противоположном движению рынка недвижимости в целом.
• При покупке с использованием ипотеки в случае падения стоимости квартиры может потребоваться досрочное погашение кредита. Если же кредит взят не в той валюте, в которой вы получаете доходы, рост ее курса может резко увеличить ваши расходы на обслуживание кредита.
• При продаже квартиры менее чем через 3 года после покупки вы платите подоходный налог.

Сегодняшняя ситуация определяется тем, что за последнее десятилетие произошло очень существенное повышение цен. Значительная часть квартир приобреталась в «инвестиционных» целях в расчете на продолжение этого роста.

В значительной степени спекулятивный характер «пузыря» на рынке московской недвижимости виден хотя бы из того, что сдача квартир в аренду ни в коей мере не позволяла инвесторам окупать их приобретение. Даже после уже произошедшего падения отношение месячной арендной платы к цене квартиры составляет примерно 1 к 200 или 250. Во многих странах обычное соотношение составляет около 1 к 100.

С началом мирового кризиса рост цен приостановился, резко увеличилось предложение квартир, с конца осени 2008 года началось снижение цен. К лету 2009 года они снизились в долларовом исчислении приблизительно на 30-40 процентов.

Оказавшиеся из-за недоступности или удорожания кредитов в сложной ситуации владельцы строящихся зданий иногда предлагали крупные скидки оптовым покупателям. Резко уменьшились объемы и ужесточились условия ипотечного кредитования, обеспечивавшего значительную часть спроса на жилье в начале 2008 года. При этом ввод нового жилья был даже больше, чем в 2008 году вплоть до лета. В эксплуатацию сдавались здания, работы по которым начинались еще до развития кризиса.

К маю 2009 года темп падения цен существенно замедлился, а осенью на фоне существенного роста числа сделок цены стабилизировались. Во второй половине осени и зимой начало существенно увеличиваться число сделок на рынке недвижимости. На несколько процентов увеличились и цены предлагаемых к продаже квартир. Большинство аналитиков, однако, не ожидают возобновления быстрого роста цен.
 

Нельзя исключить и нового падения цен на жилье. Есть подозрение, что надувавшийся многие годы "пузырь" на рынке недвижимости еще не полностью сдут. Сигналом к возобновлению падения падению может стать новое обострение мирового экономического кризиса.  Если при этом разовьется и банковский кризис,  то он может заставит банки прибегнуть к ускоренной продаже, попавшей им в залог недвижимости.
 

Относительно глубины возможного дополнительного падения, как и в вопросе о том будет ли оно вообще, единства в оценках нет. В 1998 году снижение долларовых цен достигло максимума приблизительно через полгода после кризиса и составило около 30 – 40% в долларовом исчислении.

Однако эти цифры не могут служить ориентиром для нового кризиса, проходящего по совершенно иному сценарию. По зарубежному опыту падение цен на рынке недвижимости часто растягивается на несколько лет.

Ориентиры для принятия решений об инвестициях в недвижимость

• Инвестиции в недвижимость стоит рассматривать, если вы готовы вкладывать средства на существенный срок. Если деньги могут понадобиться вам в ближайший год-полтора, то это достаточно сомнительный выбор.
• Инвестиции в недвижимость – разумный вариант, если ваш приоритет – возможность получать какой-то доход даже в самые трудные времена, не неся при этом риска полного обесценивания ваших вложений.
• Планируя инвестиции в недвижимость, принимайте в расчет расходы, которые вам придется нести для ее поддержания, и потенциальную возможность роста этих расходов.
• Планируя инвестиции в недвижимость, оценивайте плюсы и минусы, которые лично вам могут принести текущие и предполагаемые действия федеральных, региональных и муниципальных властей.
• Наиболее выгодными ваши инвестиции в недвижимость будут в случае, если покупать ее на глубине падения цен.
• Покупка недвижимости может принесли вам убытки в случае возобновления падения цен.

• При покупка недвижимости с использованием ипотечного кредита требует учета валютных рисков. Если Вы берете кредиты не в той валюте, в которой получаете доходы, то несете риск весьма существенных убытков при росте курса валюты займа. А с другой стороны можете выиграть от ее падения. 
• При покупке недвижимости с использованием ипотеки следует учитывать, что в случае падения стоимости квартиры ниже размера кредита банк может потребовать от вас погасить соответствующую разницу. А может быть, и весь кредит.