Мировые «пирамиды» – теперь и в России (2009-04-27)

Западные аналитики отмечают, что, даже несмотря на сложившуюся ситуацию, в России пока не знают, что такое настоящий кризис на рынке недвижимости. При этом многие отечественные специалисты утверждают, что кризис кризисом, а активность на рынке сохраняется, хотя и с пониженными темпами. Рынок уже постепенно приходит в себя и реабилитируется. В то же время в мировой практике достаточно примеров, когда период необычайной активности сменялся полным экономическим крахом. Мы постарались выделить очередные сценарии развития кризиса и провести параллели с уже сложившимся московским рынком недвижимости.

Первый пошел!

Один из первых крупных кризисов рынка недвижимости произошел в 1926 году в американской Флориде. С начала 20-х годов во Флориду съезжались торговцы недвижимостью и инвесторы со всех США. Зыбкая пирамида выстраивалась сама собой. За 5 лет стоимость домов выросла в 4 раза в результате популярности среди покупателей. Как шутят американцы, к началу 1926 года 99% местных жителей либо были брокерами, либо «тугими кошельками». Но итогом этого всплеска стало резкое падение интереса к местной недвижимости и, как следствие, выброс на рынок одновременно большого количества домов. За короткий промежуток времени цены обвалились до уровня 1923 года.

Такого же сценария кризиса, как и во Флориде, многие ожидают в будущем в Москве. Цены на жилье растут, а квартиры в столице уже давно воспринимаются всеми как удачные инвестиции, рассчитанные на быстрый возврат денег. Даже в кризисное время жилая недвижимость воспринимается как тихая гавань, куда можно «закинуть» свои сбережения и благополучно пережить бушующий шторм. При этом, несмотря на тенденцию снижения стоимости квартир, первый шквал, когда застройщики объявляли о 50%-х скидках, уже миновал.

Недвижимость. Перезагрузка

И все же большинство кризисов на рынке недвижимости носили системный характер. Зачастую толчком к их возникновению становился крах фондового рынка. Отметим, что многие эксперты считают: последствия на рынке недвижимости бьют по экономике страны гораздо сильнее, чем тот же кризис фондового рынка. Как минимум потому, что при кризисе недвижимости деньги теряет огромное количество частных лиц.

Россия не является исключением. Достаточно вспомнить 1998 год. За несколько дней обрушился рубль, затем – фондовый рынок и банковский сектор. Рынок недвижимости держался до апреля 1999 года. Однако сокращение покупательной способности населения привело к тому, что с апреля по август 1999 года цены на квартиры упали примерно на 50-60%.

Сегодняшний кризис, по словам игроков рынка недвижимости, отличается от сценария 1998 года. «Казалось бы, можно провести параллель сегодняшнего финансового кризиса с событиями 1998 года, однако, как показывает практика, эти ситуации разнятся, – отмечает Юлия Гераськина, директор по продажам компании «Миэль-Новостройки». – Тогда единовременно рухнули цены во всех сегментах рынка, причем не только в недвижимости, и дальнейшие антикризисные действия были понятны. Сейчас же ситуация несколько иная: за некоторый период был накоплен определенный капитал как государственными структурами, так и частными предпринимателями, который не позволяет единовременно рухнуть экономике».

Гадалка нагадала…

Текущий кризис на рынке недвижимости российского рынка отмечали аналитики многих компаний задолго до появления первых признаков «бури». Еще в начале 2006 года Елена Матросова, директор центра исследований «БДО Юникон», заявляла, что ситуация довольно сложная. «На рынке возникла опасность кризиса ликвидности. С одной стороны, нет недостатка в желающих приобрести жилье, с другой – все меньше тех, кому это по карману», – предрекала эксперт.

Не реже столичному рынку недвижимости предсказывали и ипотечный кризис. Несколько лет назад кризис неплатежей развернулся одновременно в нескольких западных странах. Первой страной, испытавшей на себе подобные явления, была Великобритания. Основной причиной стала безработица. За Великобританией последовали и США, где рост цен на жилье привел к тому, что средняя цена дома увеличивалась на 7,5% в год. Тогда кризис переоценки недвижимости и неплатежей по ипотечным кредитам стал стартовым механизмом для краха банковской системы, а в конечном итоге и для всей экономики в целом.

В российских риелторских компаниях подтверждают, что большая часть сделок по покупке квартир в Москве свершаются сегодня в инвестиционных целях. Квартиры покупают, чтобы получать доходы от сдачи их в аренду. В результате квартиры стоят в несколько раз дороже своей стоимости. Именно эта особенность заставляла аналитиков говорить о зарождающемся кризисе рынка за 3 года до возникновения самого прецедента.

Купил за 100, продал за 1000

Один из пессимистических сценариев, который также все чаще пророчат московскому рынку, – спекулятивный кризис. Схожая ситуация наблюдалась и в Великобритании в 2003 году, где высокая норма прибыли от недвижимости подвигла многих спекулянтов к действию и повысила в стране интерес к покупке жилья в кредит. В конце апреля 2004 года сразу три исследовательских центра выпустили отчеты, в которых предсказывался кризис на рынке жилья. Сохранить стабильность на рынке удалось лишь усилиями государства, так как два года Банк Англии не менял размер ставки рефинансирования, удерживая ее на уровне 4% годовых. Но уже в августе 2004 года ставка была повышена до 4,75%. Это диктовалось стабильным уровнем спроса, зачастую подпитываемым иностранцами, в том числе и россиянами.

Существуют и другие варианты сценариев будущих кризисов на рынке недвижимости. Так, к примеру, в Китае 2004 год стал годом бума коррумпированной преступности. От вложенного в недвижимость капитала осталось только 40%. Как сообщали СМИ, многие китайские чиновники скрылись за границей с большими суммами денег, оставив почти пустыми банки страны.

Возможен ли такой сценарий в России? Вопрос скорее риторический. По мнению многих экспертов, коррупция является одной из главных проблем российской действительности. По данным общественных статистических организаций, за последние несколько лет рынок коррупции в России вырос более чем в 10 раз, а средний размер взятки – с $10 тыс. до $160 тыс.

Опрошенные участники рынка недвижимости называли еще несколько возможных сценариев. Однако часто прибавляли, что они скорее возможны теоретически, нежели практически. Однако факт очевиден: нам всем важно извлечь уроки из прошлого и на уровне правительств крупнейших стран мира вести самое серьезное регулирование резервных валют и эмиссий любых ценных бумаг. «Раздутые и на деле являющиеся виртуальными фондовые рынки мира, бесконечное количество корпоративных облигаций, многочисленные вторичные инструменты – все эти решения разгоняли финансовую долговую пирамиду и создавали иллюзию роста, – считает Андрей Локшин, директор по развитию ЗАО «Страховой брокер «Малакут». – При этом добавленная стоимость росла в десятки раз меньшими темпами. То есть мы мало производили, легко брали в долг друг у друга, выдавая легализованные «фиговые листки», принимая их за реальный актив в обеспечение. Таким образом, финансовая пирамида создавалась долго и усилиями всего мира. США показали всем пример, мир быстро научился и поддержал их в этом «благородном стремлении» к развитию своих финансовых рынков».

Источник: http://sob.ru