Жилая недвижимость (2008-12-01)

Жилая недвижимость - продавать или сдавать в аренду

Итак, первое, с чем следует определиться инвестору, желающему вложить деньги в жилую недвижимость – это то, как он планирует использовать ее в дальнейшем. Варианта два – перепродать, либо сдавать в аренду.

Первый вариант, безусловно, привлекателен своей быстрой окупаемостью. Перепродажа квартиры может принести весьма солидную прибыль за достаточно короткий срок – в пределах одного-полутора лет. Особенно показателен пример недавнего прошлого - в 2003 году рост цен на жилье достигал 40 и более процентов. В 2005 г. ситуация изменилась, но сейчас удачное приобретение жилой недвижимости с последующей продажей может обеспечить доход порядка 60 процентов.

Естественно, сдавая купленную квартиру в аренду, так быстро вложенное не вернешь. Среднее время полной окупаемости этого варианта – 15 лет. Здесь, однако, нельзя забывать о другой стороне вопроса – сдаваемая внаем квартира обеспечит своему владельцу регулярные выплаты, оставаясь при этом в его собственности. Кроме того, инвестор меньше зависит от скачков цен на недвижимость, ведь перед ним не стоит задача продать жилье. Рынок аренды жилой недвижимости меньше подвержен колебаниям цен, так как скорее привязан не к рынку жилья, а к экономической ситуации в целом.

Где покупать жилую недвижимость - на первичном или вторичном рынке

Если целью инвестора является покупка недвижимости с целью ее последующей сдачи в аренду, то каких-либо «критических» отличий между новостройкой или вторичным жильем нет. В среднем разница в цене между аналогичными квартирами на вторичном и первичном рынке составляет 15-20 процентов. Таким образом, эта разница лишь добавит два-три года к периоду полной окупаемости вложений.

Кроме того, в большинстве случаев помещения на вторичном рынке уже имеют внутреннюю отделку, которой новостройки обычно лишены. Эта отделка, в свою очередь, может составлять до 20 (а иногда и больше) процентов стоимости самого помещения. К тому же отделочные работы занимают какое-то время, а каждый дополнительный месяц простоя квартиры, предназначенной для сдачи в аренду, обходится дорого.

У инвестора, приобретающего недвижимость с целью последующей перепродажи выбора нет. Покупать «вторичку» вряд ли целесообразно, так как отдача чаще всего будет минимальной. Поэтому остается единственный вариант – новостройка. В то же время здесь возникает другой вопрос – на каком этапе следует ее приобретать.

Самой доходной является покупка квартиры на стадии котлована, а чаще – даже проекта. За время строительства ее цена весьма существенно вырастет. Обычно в течение полутора-двух лет, что возводится дом, квартира постоянно прибавляет в стоимости. Еще больше цена увеличится после сдачи дома госкомиссии. Случается, что внезапно в силу различных обстоятельств дорожает весь район, тогда пропорционально возрастет и стоимость новостройки.

Однако, как считают специалисты, время, когда любая жилая недвижимость стабильно дорожала на 30-40 процентов в год, ушло. Если раньше от инвестора не требовалось никакой особой прозорливости – достаточно было купить любую квартиру и через пару лет продать ее в два раза дороже – то теперь ситуация изменилась. Рост цены на жилье сейчас находится в прямой зависимости от целого ряда факторов.

Инвестиции в жилую недвижимость эконом-класса

Минимальная сумма, с которой можно выходить на московский рынок недвижимости – 60 тысяч долларов. Это цена малогабаритной однокомнатной квартиры эконом-класса где-нибудь на окраине города, либо - более просторной, но уже за пределами МКАД.

Типовое жилье обладает наибольшей ликвидностью – его легче всего купить, продать или сдать в аренду. Причем уже внутри типового жилья таким качеством обладают однокомнатные квартиры. Как показывает практика, они пользуются наибольшим спросом у населения. Любой риэлтор подтвердит, что быстрее всего раскупаются именно «однушки».

В то же время специалисты обращают внимание на то, что потенциал типовой жилой недвижимости в качестве объекта для инвестиций понемногу исчерпывает себя. Бурный рост цен на квартиры эконом-класса в 2002-2004 гг. был связан, прежде всего, с тем, что население усиленно решало жилищные проблемы. Тогда же, по мнению ряда экспертов, начал образовываться «инвестиционный пузырь» - видя такой спрос, многие инвесторы закупали подобные квартиры впрок. По разным оценкам, доля таких – «инвестиционных» - квартир достигает 30%. Эта ситуация, говорят специалисты, грозит в будущем обвалить рынок московской недвижимости, если все это жилье внезапно поступит в продажу.

Инвестиции в жилую недвижимость бизнес-класса

В сегменте жилья бизнес-класса нижний порог вхождения находится на уровне 150 тысяч долларов. Обычно это цена квартиры в монолитно-кирпичном доме в хорошем районе с развитой инфраструктурой преимущественно в ЦАО, ЗАО, ЮЗАО и СЗАО.

Особое значение здесь начинают приобретать факторы, которые не являются первостепенными в сегменте эконом-класса. Это, в частности, экологическая обстановка, безопасность, состояние подъездных путей и т.п. Не последнюю роль играет и престижность района. Состоятельные покупатели жилья бизнес-класса при выборе квартиры платят, в том числе, и за окружение.

По мнению многих специалистов, недвижимость бизнес-класса обладает большим потенциалом с инвестиционной точки зрения по сравнению с эконом-классом. Так, в отличие от последнего бизнес-класс в 2005 году продолжал устойчивый рост стоимости, превышающий инфляцию.

Инвестиции в жилую недвижимость элит-класса

Самую большую доходность вложений на протяжении последних нескольких лет демонстрирует жилая недвижимость элит-класса. Ее практически не коснулся кризис «затоваривания», существенно замедливший рост цен на квартиры эконом- и бизнес-класса. Напротив, элитное жилье продолжало устойчиво дорожать минимум на 30 процентов в год.

Эксперты полагают, что Москва как финансовый центр России, где сосредоточены гигантские денежные потоки, имеет большой потенциал к росту цен на рынке жилой недвижимости. В подтверждение своих слов они приводят пример ведущих финансовых столиц мира – Лондона, Нью-Йорка, Парижа. Москва, считают они, уже сравнялась с ними по стоимости жизни, а вот ценам на недвижимость еще предстоит подтянуться.

Сейчас средняя цена квадратного метра в сегменте элитного жилья составляет около 8-9 тысяч долларов. Верхняя планка находится на уровне 25 тысяч за метр. Причем такая стоимость уже никого не отпугивает. Круг покупателей таких квартир постоянно увеличивается, а мест, пригодных для застройки становится все меньше. Поэтому, говорят специалисты, не за горами очередное повышение.

Однако, несмотря на то, что перепродажа элитного жилья лидирует по доходности на рынке недвижимости, это одновременно и один из самых сложных вариантов для инвестиций. Начнем с того, что нижний порог вхождения на рынок элитной жилой недвижимости – от 500 тысяч долларов, а обычно предложения начинаются на уровне одного миллиона. Столь высокая цена означает, что процесс поиска покупателя может занять весьма длительное время.

Потребитель жилья такого класса, как правило, очень придирчив. Те факторы, которые в эконом-классе вовсе не имеют значения, а в бизнес-классе находятся на втором плане, в элитном сегменте становятся определяющими.

Вероятно, главное, за что платит покупатель элитной жилой недвижимости – это комфорт и место расположения. Даже самый передовой в техническом и других отношениях дом, но возведенный где-нибудь за МКАД, никогда не попадет в категорию «делюкс». Поэтому географические координаты очерчены предельно строго – исторический центр города. В случае с Москвой – это так называемая «золотая миля», очерчивающая круг с Кремлем в середине. Ряд аналитиков добавляют сюда еще участки на западе столицы, примыкающие к Серебряному бору и Рублевскому шоссе.

Профессиональные риэлторы сходятся во мнении, что самый лучший вариант – это приобретение квартиры в строящемся доме клубного типа в пределах той самой «золотой мили». Инвестиционный потенциал этих районов оценивается очень высоко, особенно учитывая тот факт, что они пользуются повышенным спросом у иностранцев. Такие квартиры часто приобретают и крупные корпорации для представительских целей.

Приобретая элитное жилье в инвестиционных целях следует иметь в виду, что в этом сегменте нет такой «вилки цен» между стадией котлована и готовым домом, как в сегменте эконом- или бизнес-класса. Как правило, цена квадратного метра к окончанию строительства возрастает не более чем на 20%. Это связано с тем, что застройщик с самого начала устанавливает цену, максимально приближенную к конечной. Однако рынок элитного жилья сам по себе «подталкивает» цены вверх, так как недвижимость класса «люкс» пока еще сильно недооценена.

Еще больше доход от перепродажи элитной квартиры могут увеличить дополнительные вложения в благоустройство квартиры. В то же время это сильно повысит срок окупаемости инвестиций, так как ремонтные работы вряд ли удастся завершить менее чем за два года после окончания строительства. Это год в ожидании сдачи госкомиссии плюс время на оформление собственности и сам ремонт. Кроме того, надо учесть, что благоустройство одного квадратного метра в сегменте жилой недвижимости класса «люкс» обходится еще приблизительно в 1500 долларов.

Источник: http://www.vlozhi.ru