Как заработать на падающей недвижимости? (2010-05-04)

Есть два основных варианта заработка.

Первый требует наличия свободных средств. Дождавшись снижения цен, вы покупаете объект недвижимости и ждете, пока он вырастет в цене. Эта стратегия долгосрочная. К ней можно прибегнуть, если ваш горизонт инвестирования составляет несколько лет. Собственно, это заработок не на самом падении, а на росте, который, скорее всего, когда-нибудь это падение сменит.

Второй вариант – это действительно игра на понижение. Он возможен только для владельцев недвижимости. Правда, такой недвижимостью может быть квартира, в которой вы живете. Эта стратегия для заработка в ближайшие полгода или год.

Квартира продается по текущим ценам. Полученные деньги дожидаются более глубокого падения цен. После чего приобретается аналогичная квартира по существенно меньшей цене. Если, конечно, ваш приоритет деньги, а не улучшение жилищных условий. В противном случае вы покупаете лучшую квартиру за те же деньги.

Попробуем разобрать в деталях финансовую сторону игры на понижение, предположив достаточно произвольно, что ожидание существенного падения цен продлится около 8 месяцев, и что вы используете собственную жилплощадь.

Расходы на агентов, нотариат, БТИ при оформлении двух сделок – порядка 5% цены квартиры.

Стоимость проживания за 9 месяцев + оплату 1 мес. за подбор квартиры. Расчет такой: из 8 месяцев ожидания падения один экономите, когда живете в проданной квартире. Зато прибавляется еще месяц в арендованной в период регистрации покупки новой квартиры и еще месяц ожидания выезда предыдущих хозяев после регистрации сделки.

Примем стоимость аренды аналогичной квартиры на месяц за 0,5% от ее продажной стоимости. 0,5 х (9+1) = 5% цены квартиры.

Расходы на переезд и хранение мебели – около 2%.

Итого: 5 + 5 + 2 = 12% от цены квартиры.

Иначе говоря, чтобы выйти в ноль при такой операции, будет достаточно падения цен на 12% от цены продажи сегодняшнего дня. Все падение глубже 12% идет вам в плюс. Падение менее 12%, а тем более рост - в минус.

При этом расходы могут быть и заметно ниже 12%. Если вы готовы лично искать покупателя, а потом продавца, своими руками собирать документы, то можете сократить расходы на оформление сделок до 2–2,5 процентов.

Многие, вероятно, способны хранить мебель бесплатно. Наконец, можно провести время в менее дорогом жилье, в длительной деловой командировке, на пляже в Индии, у родителей, любовников, любовниц и прочих друзей и знакомых.
 

С другой стороны, если Вы приобрели квартиру менее трех лет назад, то Вам придется добавить в расходы налог на доходы физических лиц.
 

Риски достаточно существенные. Если говорить об игре на повышение, то во многих зарубежных странах после опадания «пузырей» на рынке недвижимости цены на нее оставались низкими долгие годы. Так что, купив недвижимость, вы можете на долгое время омертвить свои средства.

При игре на понижение вы можете стать жертвой квартирного мошенничества. Ваши деньги могут быть украдены (сожжены, пропиты, проиграны, заморожены, бездарно потрачены, сгрызены термитами).

Обама, Путин и Ко могут свершить подвиг и в рекордно короткие сроки насмерть поразить рубли, доллары или евро, в которых хранятся средства от продажи до покупки квартиры. Наконец, наиболее важное, цены на квартиры могут больше не упасть, упасть совсем немного или даже наоборот подняться.

Так что сразу хочется внести полную ясность. Все вышесказанное ни в коей мере не является рекомендацией вам лично покупать или продавать недвижимость. Если на вышеописанных сделках вы потеряете все нажитое и останетесь БОМЖом или владельцем неликвидов до конца жизни, то сделаете это исключительно по собственному свободному выбору. Редакция сайта ни в коей мере не гарантирует вам позитивных результатов и, в случае чего, не будет компенсировать ваши потери.