Насколько выгодно покупать жилье сегодня (2009-03-16)

"Плюс" "смутного времени" - ценовой "пузырь" все-таки лопнул, хотя и не так громко, как прогнозировалось. Имея возможность сравнивать с дефолтом 98-го года, многие аналитики предрекали падение цен на жилье в разы. Этого не произошло. Пока. Что будет дальше – серьезному прогнозу не поддается. Вполне вероятно, что цены на жилье упадут до "отметки доступности", которой считается по формуле "себестоимость + маржа в 10%". Это означает, что квадратный метр должен и может опуститься до 2 тыс. долларов. Сегодня он стоит в среднем около 4,5 тыс.долларов или 138 тыс.рублей. Но маржа в 10% - это классика жанра, имеющая мало общего с реалиями российского бизнеса. 

"Что касается вложений или инвестиций в квадратные метры, то при наличии свободных средств, сегодня самое лучшее время купить на падении"Рассмотрим аргументы "за" и "против", исключив эмоции владельцев жилья, которые теряют на падении цен, равно как и тех, кто только собирается купить и ждет взрыва "пузыря" как "манны небесной". 

"Что касается вложений или инвестиций в квадратные метры, то при наличии свободных средств, сегодня самое лучшее время купить на падении, - считает аналитик консалтинговой компании "ЮНИ-БрокерСервис" Игорь Скворцов. – Собственно, вариантов немного – открыть депозит, купить золото, акции, бумаги ПИФов или приобрести недвижимость". 

"Сегодня никто не будет покупать "бумажные ценности", которые во всем мире привели к коллапсу экономики, - заявляет управляющий партнер "Бюро консалтинга и инвестиций" Мария Ковалева. – На ближайшие годы можно исключить из "оборота популярности" любые вложения в фонды. Невелико доверие и к валютам, в ликвидности и надежности которых запутались уже все. Золото пугает да и продать у нас его сложно. Остается недвижимость, на втором месте – земля". 

Если сравнивать с 98-м годом, то доходность по типам вложений средств была такова: недвижимость, приобретенную в период кризиса, уже через год можно было продать на 14-15% дороже, долларовые вложения выросли на 15-16%, депозиты в рублях увеличились на 12-13%. 

Но, уже через 3 года, к 2002 году, жилье подорожало на 35%, в разы перекрыв все остальные способы заработать на вложенном капитале. Вплоть до 2006 года оно росло со скоростью около 30% ежегодно.
Сегодня, как и десять лет назад, в условиях кризиса снижение инвестиционной привлекательности жилья неизбежно. Но это касается лишь краткосрочных вложений. Уже очевидно, что через год-два в выигрыше останется тот, кто купил недвижимость сегодня. До этого времени на первом месте будут стоять депозиты, учитывая тот факт, что сегодня банки предлагают до 13% годовых. 

Что же касается среднесрочных и долгосрочных инвестиций, то московская недвижимость всегда была, есть и будет востребована. Даже если предположить, что до середины нынешнего года она продолжит дешеветь, то уже через два-три года ( 2011–2012 гг.) цены, как минимум, вернутся на докризисный уровень. А позже начнут "отыгрывать потерянное" с темпом от 20 до 40% в год. Это соизмеримо со среднегодовыми темпами роста в посткризисные 2001–2006-й годы. Такой вывод делают аналитики "Индикаторов рынка недвижимости". 

Если сценарий развития кризиса будет более-менее оптимистичным, то через те же два-три года должны появиться новые новостройки. Сегодня почти все девелоперы "заморозили" свои проекты и, вероятнее всего, продолжат их реализацию только после окончания общего негатива в экономике. По мере "вымывания" того, что есть сегодня, неизбежна сначала стагнация цен, а затем и рост. 

После преодоления "черной полосы" экономику ожидает интенсивное развитие, и весь отложенный спрос начнет реализовываться. Это закон любого капиталистического общества. При этом покупатели и арендаторы столкнутся с дефицитом предложения по причине массовой остановки строительства не только в Москве, но и во всей стране. Именно тогда вложенный капитал тех, кто приобретает недвижимость сейчас и сумеет удержать ее, преодолевая различного рода финансовые трудности, увеличится в разы. 

Рассмотрим конкретный пример. Сегодня в новостройках Южного Бутова квартиры предлагаются по 80-100 тыс. рублей за квадрат. Себестоимость этого экономкласса не превышает 60 тыс. рублей. Но! Дома обещают сдать только через год-полтора. А рекламируемая цена "работает" только при условии 100%-ной оплаты сегодня. 

Значит, после достройки и сдачи дома цена будет как минимум на 20-30% выше. Выгодность и риски считайте сами. 

Доходность валютного вклада сегодня оценивается в 10-12% годовых. Допустим, жилье в 100 "квадратов" стоит 10 млн. рублей или около 278 тыс.долларов. Положив эту сумму в банк, через год можно получить 27,8 тыс. долларов. Купив и сдав квартиру в аренду, получится почти в 1,5- 2 раза меньше. Но, плохо ли это и правильно ли? По мере выхода из кризиса вклады будут падать, а жилье – расти в цене. 

"Мы научились приобретать квартиры и дома на подъеме цен и радоваться каждому проценту, но сегодня почему-то боимся делать то же самое на катастрофически упавшем рынке, ожидая еще большего падения, - отмечает газете ВЗГЛЯД независимый аналитик Егор Емельянов. – Никто не спорит, можно и ждать. Но, предложение убывает и скоро купить будет просто нечего. Рост цен произойдет не объявлением по радио, а спонтанно и, что самое важное, стремительно. Сегодня самый удобный момент купить на 25-40% дешевле то, что через год-два будет стоить многократно дороже. К тому же пока еще есть возможность торговаться и выбирать". 

"Обычный или так называемый "классический" цикл рентабельности на рынке недвижимости составляет более15 лет, - говорит эксперт международной консалтинговой компании ABC-CityReal Group Олег Троепольский. - Это означает, что при стабильной средней стоимости и аренды жилья, с одной стороны, и банковских депозитов, с другой, доходность вложений в недвижимость в 2-3 раза перекрывает годовую доходность вклада в банке, а жилье должно окупаться примерно за 12-15 лет". 

Напомню, что средняя ставка банковского вклада в Европе в последние 5-7 лет не превышала 2-2,5% годовых. Жилище по цене в 215 тыс. евро ( аналог долларового эквивалента в 278 тысяч за квартиру в Южном Бутово ) сегодня сдается в аренду в Европе по следующим ценам: в Берлине за 600-900 евро в месяц, в Праге – за 450, на юге Испании – за 800, Торонто – за 700 долларов, в хорошем районе Парижа – за 800-1000 евро. То есть окупаемость в кризис жилья увеличилась почти до 20-22 лет, так как ставки аренды упали повсеместно на 10-20%. Но все равно остались доходнее вкладов в банках. 

"Мы неизбежно придем к пониманию "нормальности" доходности, которая исчисляется не сотнями процентов, а просто процентами, - говорит гендиректор консалтинговой компании "ПРО-БрокерСервис" Артем Дарницкий. – При наличии отложенных или свободных средств на жилье, без обременения себя абсолютно разорительной ипотекой, сегодня выгодно покупать те категории жилья, которые "просели" больше всего. А также – землю. Кризис хорош единственно тем, что предоставляет возможность покупать, когда цены находятся на "дне". В ближайшие 5-10 лет такой второй возможности просто не будет".