Коммерческая недвижимость (2008-12-01)

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Специалисты рынка недвижимости оценивают рынок коммерческих помещений как один из самых перспективных. По их мнению, вложения в коммерческую недвижимость как в Москве, так и в регионах способны показывать стабильно высокую доходность еще в течение достаточно длительного периода. Такой вывод основан на том факте, что этот рынок еще далек от насыщения, в большинстве своем считают эксперты.

Как утверждает статистика, спросом пользуется коммерческая недвижимость любого класса – от полуподвальных комнат в полуаварийных домах до роскошных офисов в ультрасовременных билдингах из стекла и бетона, доверху напичканных электроникой. Поэтому этот рынок открыт для инвесторов любого масштаба – собственником коммерческого помещения можно стать с весьма скромной суммой в кармане.

В целом рынок коммерческой недвижимости можно подразделить на четыре больших типа – офисные, торговые, производственные и складские помещения. Понятно, что налаживать производство – это уже скорее не инвестиции, а полноценный бизнес. Поэтому частному инвестору будет более рационально обратить взор на оставшиеся три типа.

Как и в случае с жилой недвижимостью, если коммерческая приобретается для последующей перепродажи, то целесообразнее вкладываться в строительство нового здания. В то же время такой вариант доступен относительно крупным инвесторам. В отличие от тех же квартир, нежилые помещения на стадии котлована продаются блоками от 500 квадратных метров. Если учесть, что цена одного квадратного метра даже в отдаленных районах редко составляет менее 1700 долларов, то получится, что потребуется как минимум 800 тысяч, а на практике – около миллиона долларов. Когда здание построено, минимальная площадь для продажи может существенно снизиться, но тогда пропорционально возрастет цена квадратного метра.

Наибольшей популярностью сейчас пользуются некрупные бизнес-помещения под офисы, магазины, мини-склады. Они обладают высокой ликвидностью и практически никогда не простаивают. Кроме того, обычно они сравнительно дешевы и поэтому доступны широкому кругу частных инвесторов.

Офисная недвижимость

Самые ходовые в настоящее время – дешевые офисы класса В и С, их заполняемость практически всегда равна 100 процентам. Ставки аренды на такие помещения находятся в диапазоне 500 – 600 долларов за квадратный метр в год, и по прогнозам аналитиков, будут только расти. Продаются они обычно по 4-7 тысяч долларов за квадратный метр. Можно отметить, что значительная часть этих помещений находится в городской собственности, поэтому самый выгодный вариант – арендовать их у города (по ценам существенно ниже рыночных) для последующей сдачи в субаренду. Однако ввиду огромного спроса такое представляется крайне затруднительным.

Торговые площади

Приобретение для сдачи в аренду небольших торговых площадей эксперты считают еще одним перспективным направлением на рынке коммерческой недвижимости. Подобные помещения в центре города и оживленных местах удаленных районов имеют значительный инвестиционный потенциал.

Необходимо подчеркнуть, что к торговым площадкам как нельзя лучше применим давно известный за рубежом принцип – Location, location, location («место, место, еще раз место»). Состояние самого помещения имеет куда менее важное значение, чем то, где оно расположено. Ветхий продовольственный магазинчик прямо у выхода из метро способен приносить больше денег, нежели сияющий супермаркет, одиноко стоящий где-нибудь вдалеке от людских потоков.

Покупка помещения под магазин обойдется минимум в 250 - 300 тысяч долларов. Сдавая его в дальнейшем в аренду, можно рассчитывать на доход примерно в 5-6 тысяч долларов в месяц. Из этой суммы следует вычесть расходы на эксплуатацию и прочие издержки, а также налоги.

Источник: http://www.vlozhi.ru