Кот в мешке, или Квартира в строящемся доме (2008-09-24)

Получить ипотечный кредит на покупку квартиры на вторичном рынке — дело несложное. Главное, чтобы ваш доход позволял погашать долг банку, а выбранная недвижимость понравилась кредитору. А вот легко ли оформить ссуду на покупку квартиры в строящемся доме?


Покупку квартиры в строящемся доме часто сравнивают с покупкой «кота в мешке». И это действительно так. Нередко квартиры продают, когда на месте будущего дома только котлован вырыт, самой же квартиры пока нет ни физически, ни юридически. И в договоре, который вам как покупателю придется подписать, говорится либо о долевом участии в строительстве, либо об инвестировании. А некоторые застройщики вообще предлагают воспользоваться вексельной схемой (смотри врез «Квартира за вексель»).

Несмотря на то что покупка новостройки сопряжена с определенными рисками (недострой, затяжное строительство), многие россияне предпочитают «вкладываться» в жилье именно на этапе его строительства. Это обусловлено тем, что цена квадратного метра в недостроенном доме ниже, чем того же метра на вторичном рынке. Но, несмотря на существенную разницу в стоимости, купить квартиру даже в строящемся доме по карману далеко не каждому нуждающемуся в жилье. И вновь взоры желающих решить свой квартирный вопрос обращаются к банкам. По словам Кирилла Суслова, директора компании «Легкокредит», практически каждый четвертый банк, занимающийся ипотекой, выдает кредиты на покупку квартиры на этапе строительства. Однако этот факт не означает, что вы с легкостью можете взять ипотечный кредит под любой строящийся дом.

Банки осторожничают
Хотя банки в большинстве своем и признают, что выдача кредитов на покупку «первички» тема очень перспективная, но не забывают о том, что подобная услуга связана с определенными рисками. Особенно их беспокоит отсутствие залога в период строительства и вероятность того, что застройщик не сможет довести проект до конца. Ведь если кредитное учреждение выдает ипотечный заем на покупку квартиры на вторичном рынке, то эта недвижимость остается у банка в залоге. Таким образом, если заемщик оказывается неплатежеспособным, свои деньги банк вернет, продав залог. Выдавая же кредит на еще не существующую квартиру, банк остается без обеспечения. Правда, некоторые банки используют в качестве обеспечения залог имущественных прав заемщика по заключенному им договору участия в долевом строительстве. Это позволяет банку «войти» в договор вместо дольщика в случае неисполнения последним своих кредитных обязательств. Однако такой «товар», мягко говоря, менее ликвидный, нежели недвижимость.

В итоге, чтобы обезопасить себя от возможных убытков, банки с особой тщательностью разрабатывают кредитные схемы в данном секторе. Условно их можно поделить на три вида.

Схема № 1. Она предусматривает кредитование банками покупки недвижимости у избранного и проверенного круга застройщиков. Зачастую это аффилированные структуры либо клиенты банка, то есть те фирмы, чья деятельность хорошо известна кредитной организации. В этом случае срыв сроков сдачи объекта или недострой банк может контролировать. По такой схеме работают Банк Москвы, Росбанк, Райффайзенбанк.

Для банков кредитовать покупку объектов проверенного застройщика, конечно же, безопасней, но при этом отсекаются желающие взять ипотеку под уже определенную недвижимость. С другой стороны, для человека иметь дело с компанией, которой доверяет сам банк, тоже дополнительная гарантия того, что застройщик не подведет и деньги не пропадут.

Схема № 2. По ней работают такие банки, как «КИТ Финанс», DeltaCredit, «Городской ипотечный банк». Она предусматривает выдачу кредита на любую новостройку, но только под залог уже имеющейся недвижимости: квартиры, дома, земельного участка. По условиям таких программ банки, как правило, выдают ссуду в размере 80–90 процентов от стоимости залога. Эта схема отлично подходит тем, кто уже имеет квартиру и решил улучшить жилищные условия или приобрести «инвестиционное жилье». Они могут выбирать любого застройщика и любой объект, и банк их прокредитует.

Схема № 3. Банк выдает ссуду на покупку квартиры в новостройке, которую выбрал сам заемщик, но при условии, что документы застройщика пройдут строгую проверку. По такой схеме работают Газпромбанк, Внешторгбанк. Если банк аккредитует данного застройщика, то клиент получает деньги на приобретение недвижимости. «Но выполнить все требования банка и добиться аккредитации довольно сложно — говорит Кирилл Суслов. — У застройщика должна быть вся разрешительная документация на объект, учредительные документы на компанию, реализующую новостройки, документы, подтверждающие право продавать данную квартиру в данном доме и т. д.». Кроме того, форма соглашения с инвестором должна устраивать банк или застройщик должен быть согласен на внесение в договор тех изменений, которые потребует кредитор. Например, некоторые кредитные учреждения требуют, чтобы в соглашении фигурировала фраза о том, что квартира после оформления в собственность инвестора / заемщика передается в залог банку, или о том, что жилье приобретается на кредитные средства и цена квадратного метра фиксируется и не подлежит изменению.

Что касается требований банков непосредственно к заемщику, то при данном виде кредитования они точно такие же, как и при любом другом. Но надо сказать, что в последнее время наблюдается тенденция ужесточения требований. «По моим наблюдениям, — рассказывает Кирилл Суслов, — в 2008 году банки стали отказывать каждому второму из тех, кого бы с легкостью одобрили в прошлом году. Причем причины отказа бывают самые неожиданные. Например, у человека были потребительские кредиты, которые он исправно, без просрочек погашал, но в анкете на оформление ипотеки забыл их упомянуть. В итоге служба безопасности банка отказала в кредите на том основании, что была скрыта информация».

Дорогая новостройка
Ипотечный кредит на новостройку дело не только хлопотное, но еще и более дорогое, чем ипотека для квартиры вторичного рынка. Эксперты отмечают, что кредит на покупку жилья в строящемся доме обходится в среднем на 2 процента дороже. Но заемщику придется переплачивать только до тех пор, пока он не оформит квартиру в собственность, после чего ставки снижаются. «Такая “игра” с процентной ставкой объясняется опять-таки желанием банков обезопасить себя от рисков, — разъясняет Кирилл Суслов. — Ведь пока квартира не оформлена в собственность заемщика, она не может быть передана банку в залог».

Потенциальный заемщик, желающий получить деньги на квартиру в новостройке, не должен забывать о том, что ему придется тратиться и на страховку. На этапе строительства он должен будет застраховать только свою жизнь и здоровье. А после оформления квартиры в собственность потребуется застраховать и ее от рисков повреждения и уничтожения. Зато от риска утраты права собственности на имущество (титул) скорее всего страховать не придется, ведь квартира новая и ее история только начинается. 

Квартира за вексель
Новостройку можно приобрести и по вексельной схеме, когда клиент покупает у застройщика вексель — бумагу, стоимость которой равна стоимости квартиры. По договору предполагается, что, после того как дом будет построен, застройщик взамен этого векселя предоставит клиенту квартиру. Имейте в виду: подобная схема высокорискованная! Ведь человек в данном случае приобретает не право требования на часть дома, которое возникает на основании договора долевого участия, а просто «бумагу». Бесспорно, вексель содержит обязательство уплатить определенную сумму в установленный срок, но нам-то, согласитесь, нужна квартира, а не деньги.

По таким схемам стоит работать только с известными и надежными застройщиками. Что касается ипотеки, то некоторые банки кредитуют такие сделки, но, естественно, с согласованным застройщиком и по согласованному объекту.

Источник: © Семейный бюджет, 2008, № 5