Жилая недвижимость: продаем долю (2011-04-13)
При продаже недвижимости могут возникнуть различные тонкости. Например, если квартира в долевой собственности.
Квартира может быть как в вашей полноправной собственности, так и на праве долевой собственности. В первом случае ее продажа будет менее затратна по времени, а во втором возникнут дополнительные хлопоты. Дело в том, что прежде чем продать свою долю в недвижимом имуществе вам необходимо согласие второго собственника. Более того в рамках 246 статьи Гражданского кодекса распоряжаться долевым имуществом можно только с согласия всех собственников.
Поэтому если собственников больше двух будет необходимо получать письменное согласие на продажу ваше доли от всех. Но это не значит, что закон как-то ограничивает собственников долевого имущества в их права, дольщик также на свое усмотрение подарить, продать или завещать свою часть квартиры. Но при этом возникнет еще одна проблема, все остальные совладельцы квартиры имеют преимущественное право выкупа вашей доли перед другими, сторонними, покупателями. Это право более подробно отражено в 250 статье Гражданского кодекса, которая так и называется "преимущественное право покупки".
И в рамках данной нормы законы вы должны, до выставления на продажу либо до непосредственно заключения договоренности со сторонним лицом, предложить свою долю остальным совладельцам. И закон обязывает делать предложение письменно, это, впрочем, поможет избежать дальнейших разногласий. Продать постороннему лицу вы сможете только в случае отказа остальных содолевиков от выкупа по предложенной вами цене. Единственный случай, когда преимущественное право не действует, это продажа доли с публичных торгов.
Важно помнить, что если вы нарушили право своих содольщиков на преимущественное право выкупа, они имеют право обратиться в суд и он расторгнет уже заключенную сделку. При этом в суде второй владелец доли имеет право потребовать перевода на него прав покупателя.
Наверное, жили при этом экономно, рассчитывая, к примеру, взять ипотечный кредит. И вдруг кризис перепутал все карты. Что делать? Как не потерять накопленное?
Точно ответить на этот вопрос можно только, внимательно изучив условия вашего договора кредитования под залог недвижимости. Если в договоре прямо не оговорено обратное, что маловероятно, то у банка есть право потребовать досрочного погашения ипотечного кредитадосрочного погашения ипотечного кредита в случае уменьшения стоимости залога. Однако, вы можете успешно поспорить с оценкой того, насколько именно снизилась цена вашей квартиры.
Продажа заложенной по ипотеке квартиры не покрывает долгов заемщика перед банком.
По данным управления Федеральной регистрационной службы по Москве, в столице в течение I полугодия 2009 года было совершено 1937 сделок с использованием ипотечных кредитов, что почти на 70% ниже, чем в аналогичном периоде 2008 года.
Информация о продаже заложенной недвижимости будет размещаться в интернете. Она должна быть доступна потенциальным покупателям круглосуточно, бесплатно и «без иных ограничений». Однако эта мера не предполагает прозрачности самих торгов.
