В какую зарубежную недвижимость выгодно инвестировать? (2009-01-06)

По данным аналитических агентств, в прошлом году количество россиян, инвестировавших в зарубежную недвижимость, увеличилось примерно на 25-28%. Наши соотечественники поняли, что инвестиции в зарубежную недвижимость - один из лучших способов сохранения и приумножения капитала.
C 4 по 6 апреля в Екатеринбурге проходила выставка «Салон недвижимости», в которой приняли участие лучшие компании России и зарубежья. Результаты ее работы также показали высокий интерес екатеринбургских инвесторов к недвижимости за пределами России - как к жилой, так и к коммерческой. Сергей Богданов, директор екатеринбургского представительства крупоной компании специализирующейся на недвижимости: «В условиях роста благосостояния граждан РФ, нестабильного рынка недвижимости в Екатеринбурге все большее количество людей интересуется вложениями в недвижимость за пределами России. Да и недвижимость за рубежом перестала восприниматься как предмет роскоши, особенно принимая во внимание тот факт, что цены во многих европейских странах сравнимы с ценами на жилье в нашем городе и даже ниже их».

На рынках недвижимости сейчас активно предлагаются квартиры и дома в Болгарии, Черногории, Египте, ОАЭ, Турции и других странах - на любой вкус и кошелек. Здесь и небольшие студии на горном курорте в Болгарии от 30 тыс. евро, и виллы на Лазурном Берегу за несколько миллионов. Такой рост активности предложений неудивителен - накопления в 100 тыс. евро не позволят обзавестись качественным жильем в России, однако этого достаточно для приобретения апартаментов за рубежом. В Европе рост цен на жилье ниже, чем в России, однако он более стабильный. При выборе объекта всегда учитывается и потенциальное удорожание квартиры в будущем, и ставка аренды, которой можно достичь. Валентина Нагиева, генеральный директор компании : «Прирост цен на зарубежную недвижимость в среднем составляет от 5 до 70% в год, и, по прогнозам специалистов компаний - партнеров GFPI, сейчас намного выгоднее вкладывать средства в развивающиеся страны. К примеру, цены на покупку и аренду недвижимости в странах Персидского залива могут подняться в 2008 г. на 20%: причиной тому - увеличение стоимости рабочей силы и строительства, а также задержки с вводом в эксплуатацию нового жилья».

Г-н Богданов отмечает, что на европейский рынок недвижимости повлиял ипотечный кризис в Америке: рынок кредитных ресурсов существенно сократился в объеме и подорожал. В связи с чем огромный пласт институциональных, а также частных инвесторов, зависящих от заемного капитала, ушли с рынка. Многие из них сейчас присматриваются к рынкам недвижимости Восточной Европы (уже теряющей темпы роста доходности) и Азии (с более высоким уровнем риска). Европейские банки пока крайне осторожны и кредитуют в основном проверенных и надежных клиентов. «И все же Европа по-прежнему остается привлекательной для инвестиций, особенно для покупателей, не использующих заемный капитал. Все понимают, что цены должны откорректироваться вниз. Многие европейские девелоперы готовятся к этому. Для отечественного клиента это только плюс! Поэтому сейчас благоприятное время для покупки недвижимости за рубежом», - утверждает Сергей Богданов.
Россияне, вкладывая деньги, по большему счету руководствуются личными мотивами, выбирая для себя и своей семьи второй дом. Владение недвижимостью на респектабельном зарубежном курорте облегчает процедуру получения виз и вида на жительство, что позволяет нерезиденту свободно перемещаться по европейским странам. Как отмечают эксперты, сейчас наибольший спрос приходится на объекты недвижимости - как жилой, так и коммерческой - в курортных странах.

ОАЭ, Дубай

Менеджер инвестиционных проектов иностранной компании (Москва) Анна КовалЕва утверждает, что за последние несколько лет рост экономики эмирата Дубай сделал его одним из наиболее перспективных регионов для инвестиций в сферу недвижимости. «В ближайшие три года цена 1 кв. м дубайской недвижимости может вырасти с $4 тыс. до $10 тыс., притом что предложение на рынке очень обширное - частные квартиры, пляжные курортные комплексы с гостиничными апартаментами и виллами на любой вкус», - рассказывает г-жа Ковалева. Большая часть этих площадей расположена на искусственных островах Персидского залива, у самого берега. Общая стоимость проектов первых двух островов - Пальма-Джумейра и Пальма-Джебель-Али - превышает $3 млрд. Об интересе инвесторов к подобным проектам говорит тот факт, что еще до начала строительства более 80% площадей было уже продано, в том числе покупателям из России. «Купив дубайскую недвижимость, инвестор получит существенное увеличение стоимости своего объекта уже в течение года после сдачи объекта - по мере роста цен на рынке, - прогнозирует Анна Ковалева. - Сдавая в аренду готовые объекты, можно рассчитывать на прибыль от 10 до 20% - в зависимости от типа недвижимости. К примеру, жилые объекты принесут прибыль в 10-13%, офисы - 17%, апартаменты в отеле - до 20%».

Турция

Цены на объекты строительства Турции пока невысокие - стать владельцем приличной виллы с тремя спальнями можно за 120-150 тыс. евро. В Анталии, где довольно много земли и строительство будет идти еще лет пять, цены растут медленнее, чем в местечках вроде Кемера, где земли осталось мало. Самые дорогие квадратные метры - в районе Бодрума, где отдыхают в основном состоятельные турки, англичане и голландцы. Они же большей частью и владеют местной недвижимостью. Цены здесь в среднем около 1 800 евро за кв. м. Виллы (так здесь называют любой отдельно стоящий дом) стоят от 200 тыс. евро. Специалисты считают, что сейчас крайне выгодно покупать дома в Турции на этапе строительства.

Привлекательной покупку недвижимости в Турции делают низкие налоги (до 0,5% от титульной стоимости в год) и сравнительно дешевое обслуживание жилья. Плата за коммунальные услуги (виллы или апартаменты), как правило, не выше 50 евро в месяц. Причем эти расходы может покрыть сдача апартаментов или виллы в аренду. По мнению Евгения Одинцова, генерального директора екатеринбургского представительства компании занимающейся зарубежной недвижимостью, специализирующейся на продаже объектов недвижимости в Турции, рост цен на турецкую недвижимость сегодня сохраняется благодаря проснувшемуся недавно интересу московских инвесторов.

Район турецкой Алании, уникальный по климатическим условиям, в последнее время становится весьма интересным для инвесторов, привлекая еще и развитостью инфраструктуры, и качеством строительства европейского уровня. Работы в этом регионе ведут крупные строительные компании, застраивая сразу микрорайоны, организуя разветвленную инфраструктуру, которая, как правило, включает в себя бассейн, финскую, а иногда и турецкую бани, фитнес-зал, сад. Еще одна особенность аланийской недвижимости - безусловная гарантия обеспеченности коммунальными услугами, что порой проблематично для малых индивидуальных застройщиков в других районах Турции. Гарантированное подключение к коммуникациям и обеспечение насущных нужд в дальнейшем - залог ликвидности объектов. Эксперты прогнозируют, что с вводом в действие в мае 2009 г. международного аэропорта на 500 тыс. пассажиров в местечке Газипаша, что в 30 км от Алании, рост цен на недвижимость в этом регионе увеличится многократно.

Черногория, Хорватия

В последние два года одним из лидеров по темпам роста цен на недвижимость в Европе оставалась Черногория. В курортных зонах этой страны цены на объекты росли от 50 до 70% в год, вдали от моря - на 25-40%. Стоимость городских апартаментов в новостройках с инфраструктурой на начальном этапе строительства составляет 1 500-2 000 евро, в пригороде с видом на море - 2 000-3 000 евро за кв. м. Для россиян существует дополнительный стимул приобретения недвижимости в Черногории - безвизовый въезд в эту страну.

По оценкам Натальи Кессе, директора компании , специализирующейся на продаже недвижимости в Черногории, наибольший интерес инвесторов вызывает сейчас покупка земельных участков под строительство частных и коммерческих объектов. В мае 2008 г. в Черногории вступит в силу закон о земле, разрешающий покупку земли нерезидентам, что неизбежно приведет к росту цен.

Однако, вкладываясь в черногорскую недвижимость, инвестор должен понимать: при существенной экономической выгоде вложения в перспективные районы связаны с риском, причем более ощутимым, чем в развитых странах.
Цены на недвижимость в Хорватии практически в два раза выше, чем в соседней Черногории. Как отмечают специалисты, это дорого даже по западным меркам. Объясняется такая стоимость довольно высоким уровнем жизни, хорошим качеством жилья и грамотной экологической политикой. Инвестиционный бум в этой стране уже прошел. На побережье участков под застройку практически не осталось - вся прибрежная линия полностью освоена, поэтому застройщики сражаются за каждый выставляемый на торги участок. А основная нагрузка лежит на вторичном рынке, где спрос также существенно превышает предложение. Хорватия, по общему мнению аналитиков, очень перспективное направление для инвестиций, хотя все же не пользуется таким массовым спросом, как Турция или с недавнего времени Болгария. Да и оформить покупку здесь не так просто: по закону иностранные физические и юридические лица могут купить землю в Хорватии лишь после того, как проработают на территории страны не менее года.

Болгария

Болгария сейчас стала объектом небывалого интереса со стороны как частных, так и крупных корпоративных инвесторов ряда европейских стран - Великобритании, Швеции, Норвегии, России. Eсть несколько достаточно весомых причин для этого: стабильная экономическая и политическая ситуация в стране, легкий доступ к кредитам и относительно низкие проценты, более низкие, чем в среднем в Европе, расходы на приобретение недвижимости (3%), практическое отсутствие налога на недвижимость (0,15% от налоговой стоимости жилья в год), низкие местные налоги и пошлины. Согласно прогнозам, в 2008-2009 гг. можно ожидать роста экономики Болгарии на 5%. Кроме того, в рамках программы регионального развития, осуществляемой Евросоюзом, куда Болгария вошла в 2007 г., страна получит 215 млн евро на развитие туризма.

Клавдия Петелина, менеджер : «Интерес к приобретению недвижимости в Болгарии наблюдается в основном среди энергичных деловых россиян, которые присматривают для своей семьи варианты гарантированного комфортного отдыха. Отлаженная инфраструктура жилых комплексов европейского уровня дает возможность владельцам наслаждаться морским воздухом из окон своих апартаментов и пользоваться собственным пляжем. Все виды услуг: магазины, уютные ресторанчики с болгарской кухней, салоны красоты, парикмахерские, SPA, детские комнаты и площадки - находятся на охраняемой территории ЖК. В последнее время также возрос интерес инвесторов к коммерческой недвижимости ввиду сложившейся благоприятной экономической среды для ведения бизнеса в Болгарии».

Цены на апартаменты с лета 2007 г. уже выросли на 29%. В Болгарии стоимость квадратного метра в новостройках колеблется от 800 до 1 200 евро, в некоторых элитных жилых комплексах цена доходит до 3 000 евро. Однако есть еще объекты и за 430 евро за квадрат. Застройщики объясняют такую разницу изменившимися за последние два года стандартами строительства объектов и отделки помещений.

Евгений Симкин, генеральный директор этой же компании , комментируя ситуацию на рынке, говорит о том, что сейчас при выборе недвижимости на Черноморском побережье или на горном курорте в Болгарии цена не является объективным показателем ликвидности объекта. Ценовой диапазон предложения зависит от многих факторов, которые обнаруживаются при более тщательном знакомстве с недвижимостью, и в первую очередь определяется удаленностью от моря.

Огромное значение в процессе приобретения собственности имеет юридическая поддержка и грамотное оформление сделки. Профессиональное ведение сделки может дать гарантию того, что инвестиции в объект недвижимости за рубежом окажутся ликвидными. А потому те, кто успеет сейчас обзавестись виллой или апартаментами, в недалеком будущем смогут продать свой личный уголок на сказочном курорте в 2-3 раза дороже. Цены на зарубежную недвижимость ежегодно растут, позволяя инвесторам получать прогнозируемый стабильный доход, лишенный какого-либо риска.

Доходность зарубежной недвижимости в 2007 г.

Испания - 12-15%
Португалия - 6-8%
Швейцария - 3-4%
Хорватия - 40%
Египет - 20%
Болгария - 20-40%
Турция - 30-60% (в зависимости от качества и расположения объекта)
Бельгия - 8,6%
Италия - 7-8% (в регионе Калабрия - 20-25%)
Доминикана - 30-40%
Кипр - 10-15%,
Северный Кипр - 40%
Чехия - 10-15%
Черногория - 70%
ОАЭ - 10-15%