Зарубежная недвижимость в кредит. Учимся убеждать иностранный банк в своей платежеспособности. (2011-08-30)

Приобретение зарубежной недвижимости в кредит давно уже перестало быть диковинкой. О том, как это делается, в каких странах какие условия ипотеки – на эти темы написано уже множество статей, в том числе и в нашем журнале. Однако кредит невозможен без андеррайтинга, т.е. проверки банком своего потенциального заемщика на предмет уровня доходов, добросовестности в погашении ранее взятых обязательств и т.п. Как все это происходит, когда заемщик «здесь», а банк и приобретаемая недвижимость – «там»?

Со своими проще
Для начала – пара слов о том, как иностранные банки проверяют заемщиков из числа граждан своих стран. В развитых государствах с этим просто: там уже многие десятилетия существуют Бюро кредитных историй (БКИ), собирающие данные о каждом человеке на протяжении практически всей его жизни. «Например, в США, наиболее крупными являются EQUIFAX и CREDITREPORT, - рассказывает Марина Мишурис, председатель правления «Флексинвест-Банка». – Имея данные об ID (примерный аналог российского номера социального страхования) потенциального заемщика, на сайтах данных компаний можно проверить его кредитную историю с 16-18 лет, то есть фактически с получения первой кредитной карты». Как продолжает эксперт, в информации, которая хранится в БКИ, содержатся подробные данные о финансовой «добропорядочности» человека: где он трудоустроен, объем его текущих обязательств, когда и с какой целью был получен первый кредит, имел ли заемщик кредитные карты и как он использовал кредитный лимит. И, конечно, главное – как он исполнял взятые на себя обязательства.

Схема замечательная, но (применительно к заемщикам из России) обладающая одним серьезным недостатком: о подавляющем большинстве наших соотечественников в западных БКИ нет вообще никаких данных. Так что если россиянин имеет кредитную историю в США или Европе – прекрасно, но подобных заемщиков пока ничтожно мало. И банкам приходится пользоваться для оценки «этих загадочных и страшных русских» другими формами работы.

Не телефонный разговор
Основной метод – это требование предоставить справки. В первую очередь, разумеется, о доходах потенциального заемщика. В этом вопросе иностранные банки очень похожи на российские. Но есть и отличия, главное из которых сводится к тому, что наши кредитные организации готовы учесть и доходы, не подтвержденные официально. Иностранцы – по большей части нет. «Зарубежные банки неофициальные доходы заемщика не рассматривают, - считает Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость». – Они верят только бумагам на официальных бланках с подписями и печатями».

Теперь вопрос: поверят ли только бумагам? Ответ на него, убеждена Марина Мишурис («Флексинвест-Банк»), зависит от того, кто является работодателем. «Если это достаточно крупная и известная на рынке компания (Газпром, «Тройка-Диалог», ВТБ и т.д.), то, вероятнее всего, иностранному банку будет достаточно копии трудового договора и справки 2-НДФЛ, заверенных печатью компании работодателя, - говорит эксперт. – Та же ситуация, если потенциальный заемщик работает в компании, являющейся российской «дочкой» иностранной корпорации. А во всех прочих случаях информация будет подвергнута очень тщательному анализу».

Как именно – этот вопрос, конечно, является коммерческой тайной банка. Вероятнее всего, будет оцениваться общий «видимый глазу» материальный уровень человека: наличие у него недвижимости (в России и за ее пределами), автомобиля, данные о поездках за границу. Не исключено также обращение к компании-работодателю с просьбой подтвердить, действительно ли они выдавали г-ну такому-то справку о доходах, и именно с такими цифрами? Правда, в силу достаточно строгого отношения в западных странах к вопросам privacy здесь, скорее всего, будет не телефонный звонок («Здрафстфуйте! Я есть банкир Вайс из заграница. Рапотает ли у фас герр Васюкофф?»), а письмо на официальном бланке с просьбой подтвердить предоставленные данные.

В «дочки-матери» на деньги
Сегодня многие иностранные банки имеют в Москве дочерние компании. Их возможностями по проверке потенциальных заемщиков, естественно, пользуются и головные офисы – в случаях, когда подобная необходимость возникает. Однако у множества банков, особенно некрупных, российских «дочек» нет. Доступный им вариант – попросить провести подобную проверку кого-нибудь из своих «коллег-конкурентов». «Успех решения вопроса проверки кредитной истории через другой банк зависит от личных или деловых отношений, - считает Владислав Есенков, замначальника управления по работе с клиентами КБ «Унифин». – Если есть связи, то проблема решаема, если нет – то увы… Ситуация с иностранными банками здесь мало чем отличается от российских».

Правда, у проблемы есть и еще один аспект – юридический. «Широкое применение подобных проверок осложняется законодательством о банковской тайне и о персональных данных, - отмечает Марина Мишурис («Флексинвест-Банк»). – Российские законы запрещают работу с данными лиц без их согласия».

Правда, как отмечали наши эксперты, фактически подобные проверки все же проводятся. Иностранцы, при всей их декларируемой приверженности работе «по правилам», иногда вынуждены от них отступать: иначе на нашей каменистой почве не выживешь…

Российские БКИ пока не помогают
Упоминавшиеся выше в этой статье Бюро кредитных историй существуют и в России. Соответствующий закон (N218-ФЗ «О кредитных историях») вступил в действие уже шесть лет назад, 1 июня 2005 года. Эти организации уже работают, причем масштабы впечатляющие. Например, «Национальное бюро кредитных историй» («НБКИ», крупнейший игрок данного рынка) в марте этого года (более поздних данных пока нет) предоставило банкам 4,5 млн кредитных отчетов.

Но если вернуться к теме нашего разговора, т.е. запросам иностранных банков, то нужно отметить – они информацией из наших кредитных бюро не пользуются. «Для того чтобы изучить потенциального клиента через нашу базу данных, кредитная организация должна заключить с бюро договор об оказании информационных услуг, - объясняет ситуацию Александр Викулин, генеральный директор ОАО «НБКИ». – На данный момент НБКИ не сотрудничает ни с одним иностранным банком».

Причины понятны: сотрудничество с БКИ (не только российскими, но и любыми другими) стоит денег, а поток потенциальных получателей кредитов из России еще недостаточно велик. Плюс ко всему, российские кредитные бюро еще довольно молоды, так что у «западников», вероятно, возникали сомнения по поводу объема и достоверности предоставляемой информации. Но все в этом мире меняется – в недалеком будущем, думается, иностранцы начнут пользоваться услугами наших БКИ.

Сама, сама, сама!
Помните эту крылатую фразу, которую произносит герой Никиты Михалкова в фильме «Вокзал для двоих»? Именно такую рекомендацию мы и можем дать россиянам, желающим взять ипотечный кредит за границей. Если у вас есть положительная кредитная история в России – ее следует предоставить своему потенциальному зарубежному займодателю. Помните, что российские БКИ, которые пока не предоставляют данные о вас иностранным банкам, обязательно выдадут их лично вам – по соответствующему запросу. Также имеет смысл обратиться в банки, в которых у вас есть или были раньше кредиты – разумеется, при условии, что гасили вы их аккуратно и без проблем – с просьбой дать соответствующую справочку. «Потенциальный заемщик, который сможет предоставить подтверждение положительной кредитной истории, вероятнее всего, получит положительное решение о кредитовании», - считает Марина Мишурис («Флексинвест-Банк»). «К нам часто обращаются люди за своей кредитной историей с целью последующего предоставления кредитного отчета в иностранный банк», - подтверждает Александр Викулин («НБКИ»).

Встречное движение
До сего момента мы говорили о ситуации, когда иностранный банк, решая, давать ли вам кредит, смотрит на то, как вы справлялись со своими обязательствами внутри России. Но в принципе возможна и «зеркальная» ситуация: у заемщика имеется кредитная история за границей, и она как-то влияет на решение наших банков о выдаче кредитов – в России. Как логично замечает Владислав Есенков («Унифин»), «для банков нет большой разницы в том, где географически скомпрометировал себя потенциальный клиент – важен сам факт».

Пока перспектива предоставления «иностранной» кредитной истории нашим банкам выглядит несколько фантастической. Иностранные банки, как уже было сказано, не заключили договоров с нашими БКИ. И в итоге они не только не получают из них информацию, но и не поставляют ее сами. Кроме того, подобного рода вопросы (а они явно государственного уровня) обычно решаются туго. Наше государство вообще не любит разглашать «вовне» данные о своих гражданах (вот недавно был очередной скандал, когда группа депутатов озаботилась тем, что центры обработки информации платежных систем VISA и MasterCard находятся, видите ли, за границей). Иностранцы пожимают плечами и отвечают взаимностью.

Резюме журнала www.metrinfo.ru
Но такая ситуация, скорее всего, временная. Глобализацию не остановить, так что лет через несколько, вероятно, полноценный обмен информацией пойдет в обе стороны. И кредитная история добросовестных плательщиков будет играть им на пользу везде – и в России, и за рубежом.

http://www.metrinfo.ru/