Выгодная ипотека: как разобраться в дополнительных платежах и сборах (2011-03-02)

Сколько придется платить по ипотечному кредиту? Для большинства будущих заемщиков ответ кажется очевидным: берем ставку по кредиту, считаем ежемесячный платеж, исходя из срока и суммы кредита, и – вуаля, вот они, расходы по кредиту. Прибавляем первоначальный взнос – и вот все, во что нам обойдется ипотека. Но вот заемщики подходят к моменту получения ипотечного кредита, и сталкиваются то с одним незапланированным платежом, то с другим…Так во что же обойдется получение ипотеки? Давайте разберемся.

Перечень основных расходов по ипотеке

Итак, какие могут быть дополнительные расходы, помимо процентов за кредит, связанные с получением кредита:

1. Комиссия за  предоставление и сопровождение кредита. Как правило, до 1% от суммы за выдачу кредита.   Но комиссии за выдачу кредитов есть не во всех банках. Например, Сбербанк не берет никаких комиссией за выдачу вам кредита. Также Сбербанк не взимает никаких комиссий за сопровождение кредитного договора.

2. Расходы на оценку стоимости квартиры. Расходы зависят от оценочной компании, но в среднем до 5-6 тыс. руб.

3. Расходы риэлтора на поиск квартиры (если вы будете пользоваться услугами риэлтора).

4. Расходы на нотариуса в среднем от 3 тыс. руб. Все зависит от того, какими именно услугами нотариуса вы будете пользоваться.

5. Расходы по регистрации сделки  в Главном управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии

6. Расходы на страхование: как минимум – закладываемого имущества. Как максимум – титула (права собственности на квартиру) и жизни заемщика. Страхование закладываемого по ипотеке имущества обязательно. А вот другие два вида страхования – нет. Но нужно понимать, что, отказываясь от этих двух видов страхования, вы можете в итоге получить более высокую процентную ставку по кредиту, чем если бы вы согласились на страхование жизни и титула. Правда, это правило действует не для всех банков: в Сбербанке, например, вам не повысят ставку, если вы откажетесь от страхования титула и жизни. Вам не будут навязывать в обязательном порядке данные виды страхования, поэтому ставка по ипотечному кредиту в Сбербанке для вас останется одной и той же, неважно, будете ли вы страховать свою жизнь и здоровье и титул в рамках кредита или же нет. В среднем расходы на все три вида страхования составят до 1% от суммы долга, увеличенной на 10%. Т.е. каждый год расходы на страхование будут уменьшаться, по мере сокращения вашей задолженности перед банком.

7. Расходы на аренду банковской ячейки – обычно до 1-1,5 тыс. руб. в месяц.

Так что при выборе банка для получения ипотечного кредита важно выбирать тот, который позволит вам сэкономить на дополнительных расходах по кредиту. Так, Сбербанк не взимает комиссии за выдачу и сопровождение кредита, не повышает ставку при отказе от страхования жизни и титула.
Правда, и основные расходы по ипотеке, а именно – процентную ставку по кредиту, можно сократить, при желании. Например, Сбербанк предлагает своим зарплатным клиентам более низкую ставку по ипотечным кредитам (предлагается скидка – 10% от базовой ставки).

Может ли поменяться ставка по кредиту?
Многие заемщики опасаются того, что банк может повысить ставку по кредиту в процессе действия договора. Но по ст. 29 ФЗ «О банках и банковской деятельности», «по кредитному договору, заключенному с заемщиком-гражданином, кредитная организация не может в одностороннем порядке сократить срок действия этого договора, увеличить размер процентов и (или) изменить порядок их определения, увеличить или установить комиссионное вознаграждение по операциям, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.». Иными словами, банк не может в одностороннем порядке увеличить ставку по кредиту. Значит ли это, что вы все время будете платить одну и ту же сумму по кредиту? Не всегда.
Первое – рекомендуется брать кредит в той валюте, в которой вы получаете ваш доход, чтобы минимизировать риск изменения валютных курсов, который отразится на ваших платежах по кредиту. Поэтому кредиты для большинства заемщиков лучше брать в рублях. Ведущие банки, например, Сбербанк, предлагают своим клиентам ипотечные кредиты как в рублях, так и в валюте, что позволяет каждому найти ипотеку под его финансовую ситуацию и потребности.
Второе – вы можете выбрать ипотечный кредит с плавающей ставкой, привязанной к MOSPRIME или LIBOR (средние ставки московских и британских банков соответственно). И если ставки MOSPRIME или LIBOR пойдут вверх, то вверх пойдут и ваши платежи по кредиту, хотя процедура расчета ставки не поменяется. Она так и останется, скажем, 3% + MOSPRIME.
Так что, если вы не являетесь профи в сфере финансов и не можете проанализировать, пойдет ли ставка MOSPRIME или LIBOR вверх в ближайшие годы, лучше выбирать фиксированную ставку. Именно поэтому Сбербанк предлагает клиентам ипотечные кредиты с фиксированными ставками.

На что еще обратить внимание в договоре?

Перед подписанием обратите внимание в договоре на следующие моменты:

1. Последствия несвоевременной уплаты очередного взноса. Вы должны четко представлять, к чему приведет просрочка по кредиту.

2. Срок, через который можно осуществлять досрочное погашение, а также процедура досрочного погашения (минимальная сумма, момент взноса средств и т.д.), на что именно будет направлена сумма досрочного погашения (на сокращение ежемесячных платежей или сокращение срока по кредиту)?

3. Возможности по отсрочке уплаты взносов по кредиту при определенных обстоятельствах. В жизни все бывает, и нужно знать, что делать, если вы столкнулись с финансовыми затруднениями. Например, Сбербанк предоставляет отсрочку платежей по выплате основного долга на период строительства или реконструкции объекта недвижимости – до 2 лет. Также в рамках программы «Молодая семья» Сбербанка возможна отсрочка по уплате основного долга при рождении ребенка в период действия кредитного договора (не более чем до достижения ребенком возраста трех лет).

4. Возможности изменения условий по кредиту по согласованию сторон. Так, ситуация в мире и в РФ меняется, ставки по кредиту снижаются. И вполне может быть, что через 1-2 года банк будет выдавать кредит по более низкой ставке. Вам имеет смысл уточнить, предусматривает ли ваш договор возможность пересмотра условий по кредиту, в т.ч. по ставкам, по согласию обеих сторон.

Источник: http://krugdoveriya.mail.ru/articles.html?id=1055