Как сдавать квартиру (2008-12-01)

Для многих горожан сдача жилья в аренду является хорошей альтернативой банковскому депозиту и существенной статьей доходов в семейном бюджете. В минувшем 2005 году, например, сдача даже самой простой однокомнатной квартиры в не самом престижном районе Москвы приносила около 450 долларов в месяц. Причем за год ставки выросли в среднем на 20% по сравнению с 2004 годом.

По официальным данным, число жителей столицы (т.е. имеющих московскую прописку) составляет немногим более 9 миллионов. В то же время, в городе проживают еще около двух миллионов человек, имеющих здесь постоянную работу. Причем это число постоянно увеличивается, поэтому специалисты предрекают дальнейший рост арендных ставок.

Сдача жилья в аренду выгодна еще и тем, что квартира продолжает дорожать сама по себе вместе с рынком недвижимости в целом, при этом оставаясь в собственности хозяина. В итоге, если сдача в аренду приносит около 7-9% от стоимости квартиры в год, то рост цен на недвижимость прибавляет к этой цифре еще 10-15%. Поэтому общая доходность может составлять до 25% в год.

Лучше всего сдается самое недорогое жилье. Это однокомнатные квартиры в старых панельных домах в спальных районах на окраине города. Исследования показывают, что они являются самыми востребованными на рынке столичной недвижимости – их ищут до 70% желающих снять квартиру.

Двухкомнатные и тем более трехкомнатные не столь ликвидны – их ищут 23 и 7 процентов соответственно. Здесь предложение в два, а то и в три раза превышает спрос, в то время как в сегменте однокомнатных квартир напротив - спрос в три раза превышает предложение.

Причина такого резкого контраста в том, что подавляющее большинство нанимателей жилья в Москве – это приезжие из других регионов и стран СНГ с низким уровнем дохода. Их финансовые возможности просто не позволяют им снимать более дорогое жилье.

Приобретая недорогую квартиру с тем, чтобы сдать ее в аренду, совсем не обязательно слишком тратиться на обустройство. Достаточно будет сделать простой ремонт, установить минимальный набор мебели и сантехники. Дополнительные вложения вряд ли окупят себя. Люди с хорошими финансовыми возможностями скорее снимут более престижное жилье.

Инвестиции в обустройство сдаваемой внаем квартиры начинают оправдываться в сегменте бизнес-класса. Их наниматели придают большое значение качеству ремонта и комфортности проживания в целом. Здесь ставка арендной платы будет прямо пропорциональна этим факторам. Например, евроремонт и полный комплект бытовой техники может увеличить размер ренты до 50%.

Вложения в благоустройство жилья в наибольшей степени сказываются в варианте элитного жилья. Индивидуальный авторский дизайн интерьера, ремонт и обстановка класса «люкс» при сдаче квартиры в аренду в состоянии обеспечить ее владельцу  ежегодный доход до 30% годовых (от стоимости квартиры) без учета подорожания самого жилья. Ряд аналитиков утверждают, что даже если квартира была приобретена в кредит, то рента будет полностью окупать выплаты по нему, а через 6-7 лет начнет приносить прибыль. Однако нельзя забывать, что эти вложения, в свою очередь, потребуют трат, сопоставимых по размеру со стоимостью самой квартиры. Кроме того, найти съемщика на такое дорогостоящее жилье будет очень непросто.

Специалисты советуют собственникам элитного жилья и загородных коттеджей высокого класса, предназначенных для сдачи в аренду, не искать съемщиков самостоятельно, а обратиться к посредникам. Профессиональные риэлторы готовы взять на себя полный спектр забот, включая упомянутый поиск арендаторов, урегулирований всех аспектов взаимоотношений с ними и даже поддержание недвижимости в надлежащем состоянии. Стоимость услуг таких контор обычно составляет около 10% от месячной арендной платы за квартиру, а в случае с коттеджем – около месячной стоимости его годовой аренды.

Источник: http://www.vlozhi.ru