Как продать ипотечную квартиру в кризис? (2010-05-04)

Ипотечный кредит, в период экономического роста олицетворявший возможность жить «как люди», в условиях кризиса для многих превратился в непосильное бремя. По официальным данным, в Москве количество ипотечных сделок в феврале 2009 года по сравнению с тем же периодом прошлого года сократилось почти на 90%. Очевидно, желающих связывать себя обязательствами на 10-15 лет при отсутствии финансовой стабильности и понимания хотя бы ближайших перспектив, не так уж много.

Тем же, кто успел воспользоваться кредитом для покупки квартиры до кризиса, имеет смысл задуматься о возможностях ее продажи до полного погашения долга перед банком. Риск потерять работу и не найти новой и рост расходов на продукты и другие ежедневные траты – все это еще год назад мало кого беспокоило. Теперь для кого-то это уже стало реальностью, а для многих может стать достаточно скоро.

В период роста цен на недвижимость продажа ипотечной квартиры могла принести немалый доход. Если ваша квартира была куплена в 2008 году, скорей всего, она «уйдет» по более низкой цене, чем цена ее покупки. Однако если вы либо уже не можете платить по кредиту, либо чувствуете, что такая ситуация вот-вот наступит, стоит поторопиться с продажей. Несмотря на то, что существует целый ряд государственных программ помощи заемщикам, которые не могут выполнять своих обязательств по ипотечным кредитам на жилье, реально воспользоваться ими получилось пока у немногих.

Если заемщик не исполняет обязательств по кредиту продолжительное время, штрафные санкции могут составить ощутимую сумму. Да и найти покупателей на ипотечную квартиру, учитывая все сопутствующие сложности, крайне непросто. Например, те, кто совершает покупку с привлечением кредита другого банка или альтернативную покупку, скорее всего, будут искать варианты проще.

Продаем квартиру

«Ипотечную» квартиру можно продать при условии, что срок моратория на досрочное погашение кредита уже истек. Уточнить, когда он истекает, можно внимательно прочитав свой договор с банком.

Чтобы начать процедуру, заемщику необходимо встретиться с представителями банка и выяснить, на каких условиях тот согласится на продажу квартиры, обремененной договором. Возможно, банк охотно разрешит осуществить сделку, решив, что получить живые деньги прямо сейчас, пусть и потеряв право на процентные платежа за несколько оставшихся лет, выгоднее, чем ждать до конца срока кредита с риском неисполнения заемщиком всех обязательств. По крайней мере, московские риэлторы утверждают, что с наступлением кризиса процент подобных сделок не критически, но заметно увеличился.

После того, как согласие банка на продажу квартиры получено, можно приступать к поиску покупателя. Продавец заключает с покупателем предварительное соглашение купли-продажи квартиры, в котором, в частности, указывается срок заключения собственно сделки купли-продажи. Необходимо это для того, чтобы стороны не могли затянуть исполнение своих обязательств в рамках сделки.

Далее сделка проходит по одной из двух основных схем:

Вариант 1 (основной). Продавец (самостоятельно или при помощи риэлтора) готовит все документы. Банк лишь предоставляет депозитарную ячейку и выдает письменное согласие на сделку для регистрационного органа. Сумма, уплаченная покупателем, делится между продавцом и банком: банк получает то, что ему причитается по кредиту, продавец – то, что осталось от стоимости квартиры. Однако до регистрации сделки никто не получает денег на руки.

Покупатель отправляется регистрировать снятие обременения с купленной им квартиры. Регистрационная палата регистрирует переход обремененной квартиры к новому собственнику, после чего стороны сделки представляют банку новые документы на право собственности. Банк, кредит в котором таким образом погашен, выводит квартиру из-под залога. Продавец получает свою часть денег, если цена квартиры превышала его долг банку. Если же в регистрации отказано, банк возвращает деньги покупателю и сделка считается несостоявшейся.

Некоторые детали сделки будут зависеть от конкретного банка. Например, продавцу и покупателю могут предложить вместо ячейки открыть аккредитив (банковский счет для резервирования средств). Иногда это может оказаться дешевле. Но не все банки идут на это, ссылаясь на возникновение большего количества юридических сложностей, чем при работе с ячейкой.

Вариант 2 (упрощенный). Отличается от первого тем, что банк помогает подготовить документы, деньги вносятся наличными, кредит погашается сразу, и в договоре купли-продажи будет фигурировать квартира уже без обременения. Такая сделка занимает меньше времени, но покупатель несет при этом серьезный риск: если квартира не пройдет регистрацию, вернуть средства, пошедшие на погашение кредита, будет невозможно.

Теоретически существует еще один способ продажи ипотечной квартиры: когда продавец досрочно гасит кредит средствами покупателя, и забирает себе разницу между ценой квартиры и суммой долга банку, не уведомляя банк о намерении совершить сделку. Это самый быстрый вариант и самый дешевый с точки зрения расходов на подготовку и совершение самой сделки. Однако это очень опасный вариант, риск остаться без денег и без квартиры, как для покупателя, так и для продавца, высок, и стороны фактически не защищены ничем, кроме честного слова друг друга. Такая схема может быть реализована, но только в случае, если стороны на сто процентов уверены во взаимной честности, и уверенность эта – следствие не только доброго отношения друг к другу.

Надо сказать, что при реализации любой из этих схем расходы на оформление сделки купли-продажи будут выше, чем при продаже обычной квартиры. Расходы на подготовку документов к сделке – забота продавца. Расходы же на оформление сделки купли-продажи, как правило, ложатся на плечи покупателя, и во избежание недоразумений нужно его заранее о них предупредить.

Необходимо помнить, что покупатель имеет право прописать в договоре купли-продажи дополнительные условия, в том числе срок выписки всех прописанных в квартире, включая несовершеннолетних. В случае несоблюдения этого срока новый владелец квартиры обратится в суд и в итоге «лишние» жильцы будут выписаны из квартиры по решению суда, независимо от их возраста. Для упрощения прохождения сделки этот вопрос лучше решить еще до ее начала. Продать квартиру можно и с прописанными в ней людьми, но чтобы привлечь покупателя, цену квартиры придется существенно снизить.

Продаем кредит

Продать можно не квартиру, а сам кредит. В этом случае банк рассматривает покупателя как потенциального заемщика. То есть покупатель должен пройти стандартную процедуру одобрения банком заемщика, в частности, предоставить пакет документов, включая справку о доходах, и заключить договор страхования с указанным банком страховщиком. Если кандидат одобрен банком, на него переоформляется непогашенный кредит продавца. При этом вероятнее всего условия кредита будут пересмотрены, и проценты по кредиту будут начислены в соответствии с текущими рыночными условиями.

Однако стоит помнить, что в этом случае заемщика ждет ряд ограничений: например, он утратит право на налоговый вычет и не сможет использовать для досрочного погашения кредита средства материнского капитала.

Заключение

Прежде чем приступать к сделке, посчитайте все расходы и оцените свои возможности. Позвоните в банк, где предстоит провести сделку – скорее всего, вас подробно проконсультируют. Если вы не юрист, возможно, имеет смысл обратиться за помощью к специалистам. В крупных московских риэлторских компаниях сопровождение сделки купли-продажи ипотечной квартиры в среднем будет стоить около трех тысяч долларов при условии, что покупатель найден и одобрен банком. На общие вопросы сотрудники таких фирм охотно отвечают по телефону бесплатно, поскольку вы для них – потенциальный клиент.