Как покупать квартиру (2008-12-01)

Приобретая квартиру в новостройке, следует соблюдать общие правила, которые сведут к минимуму риск и повысят финансовую отдачу от сделки.

Первое, на чем не следует экономить – предварительная подготовка. В идеале потенциальный инвестор должен знать рынок недвижимости в совершенстве, т.е. владеть полной информацией о текущем соотношении спроса и предложения, ликвидности тех или иных объектов, понимать сложные механизмы ценообразования и т.п. Естественно, один человек, если только он не риэлтор высокого класса, всеми знаниями располагать не в состоянии. В таком случае, советуют специалисты, следует прислушаться к мнению профессионалов.

Делать это можно двумя способами – самостоятельно или при помощи консалтинговых бюро. Первый вариант наименее затратный по деньгам, но потребует от инвестора массу времени, плюс, если этот рынок для него в новинку, резко возрастает цена ошибки. А если учесть, что недвижимость сама по себе вещь далеко не дешевая, то и цена этой ошибки будет соответствующей. Добавим, что она будет возрастать пропорционально стоимости объекта недвижимости.

Второй вариант значительно уменьшит вероятность ошибки, но за эту услугу придется заплатить, причем немало. В среднем размер комиссионных в консалтинговых бюро составляет около 5 процентов (иногда и больше) от стоимости жилья. Например, при покупке квартиры ценой в 80 тысяч долларов комиссионные агентства составят 4 тысячи.

Если инвестор все же принял решение отказаться от платных услуг профессиональных «советчиков» и хочет обойтись собственными силами, то специалисты рекомендуют действовать следующим образом.

Прежде всего, необходимо провести обстоятельный мониторинг рынка. В Интернете можно найти массу информации как по текущей ситуации на рынке недвижимости, так и его перспективах в целом, либо каких-то конкретных районов и даже кварталов.

Вообще эксперты советуют обратить пристальное внимание не только на сам объект, но и на его окружение. Наличие рядом электростанции, завода или просто загруженного шоссе может негативно сказаться на цене приобретаемого жилья. Нельзя забывать и о «потенциальных» угрозах. Если сейчас таковых нет, то они могут появиться в будущем. Желательно поинтересоваться планами градостроения в выбранном районе – нет ли у местной власти намерения устроить там промзону.

В то же время, сам по себе удачный выбор объекта – только половина дела. Отнюдь не лишним будет познакомиться с тем, кто его исполняет, т.е. - застройщиком – почитать отзывы, проанализировать историю работ по другим объектам. Еще лучше – лично посетить площадки, где он ведет строительство. Часто уже по внешним признакам можно сделать вывод о качестве выполняемой работы.

Для инвестора в недвижимость особняком стоит вопрос времени окупаемости выбранного им объекта. Дело в том, что современный российский рынок недвижимости характеризует полное игнорирование сроков строительства. Причем это не зависит от класса жилья. Будь оно экономическим, бизнес, либо элитным – сроки нарушаются везде.

Понятно, что если недвижимость приобреталась для перепродажи, то уступать ее можно на любом этапе. А вот в аренду «виртуальную» квартиру не сдашь. Кроме того, нельзя забывать, что построить дом – это еще не все. Он должен быть сдан госкомиссии, оформлен в собственность и, наконец, там надо сделать ремонт. Указанные процедуры уже после завершения строительства могут занять несколько лет, которые инвестору обязательно следует учесть, рассчитывая срок окупаемости вложений.

Вариант с приобретением квартиры на стадии строительства – самый доходный, но одновременно еще и самый рискованный. Прошедший год был омрачен рядом крупных скандалов, связанных с деятельностью мошенников на строительном рынке. Жертвами строительных пирамид стали тысячи вкладчиков, а общая сумма их финансовых потерь исчисляется десятками миллионами долларов.

Специалисты полагают, что косвенной причиной таких происшествий в который раз послужило несовершенство нашего законодательства в области долевого строительства. Оно до недавнего времени позволяло свободно манипулировать деньгами дольщиков, когда самого дома еще не было и в помине. Однако принятый в апреле 2005 года новый закон «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» обещает покончить с этой порочной практикой.

Раньше застройщики брали банковский кредит лишь для того, чтобы начать строительство (а то и просто получить землю в собственность). Завершение работ оплачивали уже сами покупатели жилья, когда приобретали квартиры на ранних стадиях. Новый закон запрещает такую схему. Получается, что застройщикам отныне придется брать банковский кредит почти на всю сумму сразу. Следовательно, принятие закона наверняка будет означать новый масштабный взлет цен на жилье. Это уже привело к подорожанию ряда новостроек на 20-30 процентов.

Впрочем, несмотря на то, что со времени вступления закона в силу прошел почти год, большинство застройщиков продолжают работать по старым правилам. Дело в том, что если разрешение на строительство выдано раньше 1 апреля 2005 года (время вступления нового закона в силу), то в отношении объекта строительства действует прежний закон. Причем это положение распространяется и на тех покупателей жилья, которые заключили договоры уже после 1 апреля 2005 года. Поэтому перед покупкой квартиры стоит обязательно поинтересоваться, когда было получено разрешение на строительство, и под действие какого закона попадает ваша покупка.

Предполагая возможные последствия, застройщики перед принятием закона постарались получить как можно больше разрешений на строительство. Сами риэлторы утверждают, что этих разрешений строителям хватит лет на десять вперед. Кроме того, некоторые застройщики уже после 1 апреля 2005 года пытались оформить разрешения задним числом. Юристы предупреждают, что если обман вскроется, то у покупателей жилья в таких домах возникнет очень много проблем. Вполне вероятно, что все сделки будут признаны недействительными. Деньги несостоявшимся новоселам, скорей всего, не вернут.

Однако «изобретательному» застройщику вовсе необязательно идти на такой откровенный подлог. Закон «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» оставляет как минимум три лазейки – вексельная схема, ЖСК и предварительный договор.

В первом варианте взамен внесенной суммы денег вы получаете вексель застройщика, который обязывает компанию продать вам квартиру в установленный срок по цене указанной в векселе. Естественно, покупателю не скажут, что формально этот вексель никак не связан с обязательством продать квартиру.

Схема с ЖСК (жилищно-строительным кооперативом) крайне уязвима с юридической точки зрения. Специалисты полагают, что такие договоры легко признать фиктивными и призванными прикрыть долевое участие. В этом случае сделки могут объявить недействительными и аннулировать, а у дольщиков даже построенного дома, скорее всего, возникнут проблемы с получением права собственности.

Вариант предварительного договора, по мнению некоторых юристов, вообще противозаконен. Вернее, противозаконен не сам договор, а то, что деньги по нему компания требует сразу, а не в момент заключения «основного» договора.

В любом случае перед покупкой квартиры эксперты советуют обязательно показать договор юристам, либо даже заказать профессиональную оценку рисков в страховой компании. Те 100-200 долларов, которые вы на это потратите (сумма редко бывает большей), просто мизерны по сравнению с теми десятками (а иногда и сотнями) тысяч, которые стоит покупаемая квартира.

Однако мошенники действуют не только на рынке новостроек. Приобретая квартиру на вторичном рынке, следует проявлять не меньшую осторожность, особенно если жилье покупается самостоятельно, а не через агентство недвижимости.

В частности, по-настоящему необходимой является процедура проверки юридической чистоты квартиры. Наличие прописанных в ней родственников и других посторонних людей, пусть даже продавец и уверяет, что не видел их уже лет двадцать, сильно увеличивает риски. Как полагают эксперты, досконально разобраться в истории квартиры доступно лишь крупным риэлторским агентствам с большим и квалифицированным штатом юристов и других специалистов. Поэтому профессионалы советуют не экономить на их услугах.

Источник: http://www.vlozhi.ru