Как выбрать ипотеку. Различие ипотечных программ (2011-03-02)

Сегодня можно с  уверенностью сказать, что каждый из нас мечтает о собственном домашнем очаге или улучшении уже созданных жилищных условий.  При этом часто возникают вопросы, что необходимо для этого сделать, и решение этих вопросов может потребовать от нас значительного времени. Что может исправить ситуацию для желающих реализовать свою мечту сегодня и без неимоверных усилий?

Самый быстрый способ реализовать мечту это воспользоваться доступными условиями ипотечного кредитования.

На сегодня рынок ипотеки предлагает множество программ, которые отличаются целями кредитования и условиями оформления.

Для большего представления об ипотечном кредитовании следует сказать, что основным отличием от других видов является наличие залога. Под залогом в ипотеке понимается приобретаемая недвижимость и в ряде программ залогом может выступать собственная недвижимость заемщика.

Основные программы ипотечного кредитования можно объединить в три большие группы: на приобретение строящегося жилья, на уже построенное жилье (вторичный рынок недвижимости) и программы на реконструкцию или ремонт объектов недвижимости.

Наибольшей распространенностью пользуются кредиты для приобретения уже построенного и строящегося жилья (первичный рынок жилья). Сбербанк, являющийся лидером на рынке ипотечного кредитования, предоставляет кредиты на все виды ипотечного кредитования, включая кредиты на строящееся жилье под залог имущественных прав для аккредитованных объектов.

Дополнительно к базовым программам  Сбербанк предлагает специальные условия кредитования для «Молодой семьи», в том числе при расчете максимальной суммы кредита могут быть учтены доходы родителей супругов, и первоначальный взнос принимается от 10% для семьи с ребенком. Также у всех заемщиков есть возможность привлекать в качестве созаемщиков третьих лиц до 3 человек.

В общие условия ипотечного кредитования входит несколько основных параметров – срок кредита, процентная годовая ставка, первоначальный взнос и пакет документов для рассмотрения заявки на кредит. Самым простым из перечисленного является срок кредитования, который в большинстве программ достигает 30 лет. Банк не устанавливает жестких требований к сроку, и заемщик выбирает его сам, в зависимости от желаемого ежемесячного платежа с учетом платежеспособности.

До момента оформления кредита банк рассматривает предоставленный заемщиком пакет документов на его соответствие требованиям.

Документы на рассмотрение заявки по кредиту содержат помимо анкеты-заявки и документы удостоверяющих личность, подтверждающих сведения о занятости и размере доходов (справка о доходах, копия трудовой книжки), также необходимы документы о семейном положении.

На основании полученных данных банк проводит квалификацию заемщика для определения возможных условий ипотечного кредита.

Вторым важным моментом является требование к первоначальному взносу. В настоящее время его размер в среднем составляет от 20-30% стоимости приобретаемого жилья. При этом существуют приятные исключения, в Сбербанке размер минимального первоначального взноса по большинству ипотечных программ составляет от 10-15%.

В среднем по рынку ставки по ипотечным кредитам составляют 14-17% в рублях и 9-11% в валюте (долларах и евро).  Вместе с тем, Сбербанк предлагает уникальные ставки ипотечного кредитования, которые являются на сегодня лучшим предложением и составляют  от 8,8% - в валюте и от 9,5% -  в рублях. При этом это единственная плата по кредиту и нет никаких дополнительных комиссий. Кроме того, клиент может подтвердить свой доход не только справкой по форме 2-НДФЛ, но и справкой по форме Банка.

Сбербанк индивидуально подходит к своим клиентам при составлении графика по кредиту и расчете размера ежемесячных платежей, в зависимости от уровня доходов и финансового положения заемщика, включая членов его семьи или привлеченных третьих лиц.

Графики погашения ипотечных кредитов делятся на 2 типа: дифференцированный  и аннуитетный. При дифференцированных платежах сумма основного долга выплачивается равными ежемесячными долями, а проценты по кредиту рассчитываются на остаток невыплаченной суммы. Таким образом, с каждым разом размер суммы платежа становится меньше.

Аннуитетные платежи предполагают расчет суммы ежемесячного платежа на весь период использования кредита, предусмотренный договором. Здесь размер ежемесячного платежа одинаков и позволяет снизить первоначальную нагрузку на клиента, так как первые платежи по кредиту меньше и могут быть снижены при досрочных погашениях.

Одной из важных составляющих ипотечного кредитования является страхование приобретаемой недвижимости и самого заемщика. Банку,  принимая на себя определенные риски при выдаче ипотечного кредита, необходимо быть уверенным, что кредит будет погашен независимо от обстоятельств, которые могут произойти с заемщиком или недвижимостью. При этом для банка важно заблаговременно обеспечить такую возможность с минимальными издержками клиента. В этой связи банки предлагают застраховать возможные риски в страховой компании.

К наиболее распространенным видам  предлагаемого страхования относятся: страхование жизни и трудоспособности заемщика, страхование имущества, являющееся предметом ипотеки (при его повреждении или полной утрате), страхование потери права собственности на объект недвижимости. В целом выбор дополнительного страхования зависит от заемщика и ипотечной программы, которая в некоторых банках может предусматривать его обязательное наличие.

Для итогового представления о выборе ипотечной программы приводим несколько основных рекомендаций: 

• для определения наиболее подходящего варианта внимательно ознакомьтесь с условиями программы и целями, на которые может быть выдан кредит;

• при расчете стоимости кредита важно знать эффективную процентную ставку, которая включает процентную ставку по кредиту и дополнительные платежи (например, страхование и комиссии по кредиту);

• внесение большего первоначального взноса влияет на стоимость кредита, чем он выше, тем ниже процентная ставка по кредиту;

• рекомендуется брать ипотечный кредит в валюте основного дохода;

• при пользовании любым из видов кредитов важно сохранять хорошую кредитную историю и вовремя вносить все суммы платежей, что позволит улучшить ваш рейтинг для банка при рассмотрении заявки на ипотечный кредит.

Одним из наиболее выгодных предложений этого года является Акция «В десятку!», которую проводит Сбербанк до 31.12.2010г. В рамках Акции ипотечный кредит выдается на приобретение недвижимости в объектах, построенных или строящихся с участием Банка по программе «Ипотечный+». Специальные условия распространяются на клиентов, которые подадут заявку в данный период:

• ставка по кредиту от 10% годовых;
• срок кредитования до 10 лет (включительно);
• размер первоначального взноса от 10%.

При взвешенном подходе к выбору ипотечной программы, можно гарантировать себе уютное проживание в вашей новой квартире или доме уже в этом году.